Le plafonnement des loyers à Barcelone, deux ans après : les prix remontent
En bref
- Dans les deux ans qui ont précédé le plafond, le loyer au m² des nouveaux contrats a pris 20 %. Dans les deux ans qui ont suivi, 0,9 %.
- La courbe n'est pas plate pour autant. Pendant environ un an, les prix ont stagné ou baissé, puis ils sont repartis. Depuis mi-2025, ils montent de 4 à 7 % par an, et le dernier trimestre 2025 a établi un record : 17,04 €/m².
- Le loyer mensuel moyen reste plus bas qu'avant le plafond (1 137 € contre 1 193 €), surtout parce que les logements loués ont rapetissé, de 75 m² à 71 m².
- On signe moins de contrats : 30 789 en 2025, contre 38 683 en 2023. Mais cette baisse a commencé deux ans avant le plafond.
- Au m², tous les districts coûtent plus cher que l'année d'avant le plafond. Ciutat Vella est celui qui a le plus augmenté : 8 %.
Le 16 mars 2024, Barcelone a été classée zone tendue au titre de la loi espagnole sur le logement, et les loyers des nouveaux contrats ont été plafonnés. Pour la plupart des propriétaires, cela veut dire qu'on ne peut pas demander à un nouveau locataire plus que ce que payait le précédent. Les grands propriétaires, et les logements qui n'ont pas été loués depuis cinq ans, doivent respecter l'indice de référence du gouvernement. (Pour vérifier cet indice pour votre propre logement, c'est expliqué ici.)
Depuis, on se dispute pour savoir si ça a marché, en général avec le chiffre qui arrange. Au bout d'un an, en mars 2025, la ministre espagnole du Logement et la ministre catalane du Logement ont annoncé que les loyers des nouveaux contrats avaient baissé de 6,4 % à Barcelone. La série officielle confirme que les prix ont baissé. Ils n'ont simplement pas continué à baisser.
Voici les chiffres officiels de l'INCASÒL, l'organisme catalan auprès duquel les propriétaires doivent déposer la caution du locataire, pour chaque trimestre de début 2023 à mars 2026. Mars 2026 est le dernier trimestre publié.
Trimestre par trimestre
| Trimestre | €/m² | Sur un an | Loyer mensuel | Contrats |
|---|---|---|---|---|
| T1 2023 | 15,66 | +12,5 % | 1 087 € | 10 890 |
| T2 2023 | 15,92 | +12,6 % | 1 124 € | 10 328 |
| T3 2023 | 16,22 | +8,7 % | 1 171 € | 8 934 |
| T4 2023 | 16,74 | +10,4 % | 1 178 € | 8 531 |
| T1 2024 | 16,73 | +6,9 % | 1 193 € | 9 825 |
| T2 2024 | 15,98 | +0,4 % | 1 132 € | 7 938 |
| T3 2024 | 15,74 | −3,0 % | 1 133 € | 7 484 |
| T4 2024 | 15,88 | −5,2 % | 1 117 € | 7 656 |
| T1 2025 | 16,19 | −3,3 % | 1 087 € | 7 615 |
| T2 2025 | 16,56 | +3,6 % | 1 136 € | 7 411 |
| T3 2025 | 16,84 | +7,0 % | 1 153 € | 7 855 |
| T4 2025 | 17,04 | +7,4 % | 1 161 € | 7 908 |
| T1 2026 | 16,89 | +4,3 % | 1 137 € | 8 156 |
Le plafond est entré en vigueur deux semaines avant la fin du T1 2024, donc le T2 2024 est le premier trimestre complet sous plafond. Le loyer au m² a reculé de 4,5 % d'un trimestre à l'autre. Au printemps, ce n'est pas l'habitude : en 2022 et en 2023, le deuxième trimestre était environ 1,6 % au-dessus du premier.
Toute l'histoire tient dans la colonne « Sur un an ». Des hausses à deux chiffres pendant tout 2023, puis presque rien, puis trois trimestres de baisse d'affilée. C'est la période dont parlait le gouvernement. Ensuite la tendance s'inverse, et fin 2025 les loyers prenaient de nouveau 7 % par an et dépassaient tout ce qu'on avait vu avant le plafond.
La série complète, depuis 2000, est sur la page d'historique des loyers.
Moins cher au mois, parce que les logements ont rétréci
Un détail qui passe facilement inaperçu : le loyer mensuel début 2026 (1 137 €) reste inférieur à celui de début 2024 (1 193 €), alors que le prix au m² est plus élevé. Les deux sont vrais parce que le logement loué moyen a rapetissé. Il faisait 74,4 m² sur les quatre trimestres avant le plafond, et 71,4 m² sur les quatre derniers.
Ces données ne me disent pas pourquoi. Peut-être que les grands appartements sont partis à la vente ou en location saisonnière, peut-être que c'est simplement le hasard des logements mis sur le marché. Mais si vous comparez votre loyer avec celui qu'un ami payait en 2023, comparez au m², pas au mois. Au mois, le plafond paraît plus efficace qu'il ne l'est.
Moins de contrats, mais la baisse avait commencé avant
C'est le chiffre que brandissent les critiques du plafond, alors il mérite qu'on le regarde sérieusement.
| Année | Contrats |
|---|---|
| 2019 | 51 294 |
| 2020 | 40 416 |
| 2021 | 57 158 |
| 2022 | 47 927 |
| 2023 | 38 683 |
| 2024 | 32 903 |
| 2025 | 30 789 |
Oui, on a signé environ 20 % de contrats de moins en 2025 qu'en 2023. Mais 2023 avait déjà perdu 19 % par rapport à 2022, et le plafond n'existait pas encore. La glissade était bien engagée, et ces données ne permettent pas de dire quelle part le plafond y a ajoutée.
Les trimestres les plus récents vont dans l'autre sens. Les trois derniers sont chacun en hausse sur un an, de 5 %, 3 % et 7 %.
District par district
Je compare ici l'année d'avant le plafond (avril 2023 à mars 2024) avec la dernière année disponible (avril 2025 à mars 2026). Chaque chiffre est une moyenne de quatre trimestres, pondérée par le nombre de contrats. La première période inclut les deux premières semaines du plafond, ce qui ne change pas grand-chose.
| District | €/m² avant | €/m² aujourd'hui | Variation | Contrats |
|---|---|---|---|---|
| Ciutat Vella | 16,92 | 18,32 | +8,3 % | +2,8 % |
| Les Corts | 17,31 | 17,88 | +3,3 % | −4,5 % |
| Gràcia | 17,42 | 17,96 | +3,1 % | −11,2 % |
| Sarrià-Sant Gervasi | 18,55 | 19,09 | +2,9 % | −7,9 % |
| Sant Martí | 16,29 | 16,71 | +2,6 % | −21,4 % |
| Horta-Guinardó | 14,78 | 15,10 | +2,2 % | −15,0 % |
| Sant Andreu | 13,99 | 14,21 | +1,6 % | −10,7 % |
| Nou Barris | 13,49 | 13,68 | +1,4 % | −23,7 % |
| Sants-Montjuïc | 16,37 | 16,55 | +1,1 % | −9,2 % |
| Eixample | 16,86 | 16,89 | +0,2 % | −14,7 % |
| Barcelone | 16,39 | 16,84 | +2,7 % | −16,7 % |
Tous les districts coûtent plus cher au m² qu'avant, mais le plus souvent de peu : 2,7 % pour la ville en deux ans. L'Eixample n'a presque pas bougé.
Ciutat Vella fait exception. Le district a pris 8 %, c'est le seul où l'on signe plus de contrats qu'avant, et au m² il est désormais le deuxième plus cher de la ville, derrière Sarrià-Sant Gervasi. Les logements y sont petits, donc le loyer mensuel (1 025 € en moyenne) a encore l'air raisonnable.
À l'autre bout, Nou Barris et Sant Martí ont perdu plus d'un cinquième de leurs contrats.
Ce que ces chiffres ne disent pas
- Ce qui se serait passé sans plafond. Il n'existe pas de deuxième Barcelone pour comparer, et les prix ralentissaient déjà avant son arrivée : de 12,5 % par an début 2023 à 6,9 % début 2024.
- Ce que paient les locataires déjà en place. Il ne s'agit que de nouveaux contrats. Si vous êtes dans le même appartement depuis 2022, rien ici ne décrit votre loyer.
- Les contrats saisonniers. C'est une histoire à part, et l'article 010 explique comment les propriétaires s'en sont servis pour contourner le plafond.
Mon avis, pour ce qu'il vaut : le plafond a offert aux nouveaux locataires à peu près un an de prix stables ou en baisse. Il n'a pas empêché les prix de remonter ensuite, et il est arrivé alors que le nombre de contrats fondait déjà. Savoir si ça a marché, ça dépend de ce qu'on en attendait.
Calculateur de loyer
Comparez votre loyer aux moyennes de Barcelone