Comment nous mesurons les loyers à Barcelone
Tous les chiffres viennent de baux réellement signés et enregistrés auprès de la Generalitat, pas des prix demandés sur les portails.
- D'où viennent les chiffres
- Les loyers viennent de l'INCASÒL, l'institut catalan du foncier, qui publie chaque trimestre le loyer moyen enregistré au mètre carré pour chaque district et quartier de Barcelone. Les prix de vente viennent des statistiques de transactions immobilières de la Generalitat. Les deux sont des statistiques officielles publiées par la Generalitat de Catalunya.
- Ce que mesure vraiment la moyenne
- C'est le loyer moyen au mètre carré et par mois des contrats enregistrés ce trimestre-là dans cette zone. Il reflète des accords conclus, renouvellements et locations de longue date compris, et se situe donc sous les prix affichés du moment. C'est le bon chiffre pour vérifier si un prix est raisonnable, et le mauvais pour deviner ce qu'on vous demandera.
- Pourquoi il diffère des portails
- Les portails montrent ce qui est demandé pour les logements encore sur le marché. Les loyers enregistrés montrent ce que les gens ont accepté de payer. À Barcelone, les prix affichés ont frôlé le double de la moyenne enregistrée : une annonce très au-dessus de ces chiffres est donc courante, et c'est exactement la situation où citer la donnée officielle est utile.
- Districts et quartiers
- Barcelone compte 10 districts et 73 quartiers. Les chiffres par district sont les moyennes publiées par l'INCASÒL lui-même, et non la moyenne des quartiers qui les composent. Une moyenne simple des quartiers d'un district s'écarte de 2 à 3 % du chiffre officiel la plupart des trimestres, et jusqu'à 9 % depuis 2024, car le chiffre officiel pondère chaque quartier par le nombre de contrats qu'il a enregistrés : pondérés ainsi, les deux concordent à moins de 1 % près. Nous utilisons partout la valeur officielle. Le chiffre à l'échelle de la ville suit la même règle : c'est le total Barcelone publié par l'INCASÒL, et non une moyenne des dix districts, inférieure d'environ 1 %.
- Rendement locatif brut
- Quand un quartier dispose d'un loyer et d'un prix de vente du même trimestre, nous affichons le rendement brut : une année de loyer divisée par le prix d'achat au mètre carré. C'est avant impôts, frais d'agence, charges de copropriété, entretien et vacance : à lire comme un outil de comparaison entre zones, pas comme un rendement que vous encaisserez.
- À quelle fréquence c'est mis à jour
- L'INCASÒL publie chaque trimestre, mais la date exacte varie. Un traitement automatique vérifie la source chaque semaine, refuse d'écrire si la mise en page du tableur a changé, et déclenche une alerte plutôt que de publier une erreur. Chaque page indique le trimestre auquel ses chiffres se rapportent.
- Ce que ces données ne disent pas
- Elles ne couvrent ni les chambres en colocation, ni la location touristique, ni les contrats saisonniers. Les quartiers comptant trop peu de contrats enregistrés sur un trimestre sont omis plutôt qu'estimés : certaines petites zones ont donc des trous dans leur historique. Et une moyenne ne dit rien de l'état, de l'étage ou de la lumière d'un logement précis.
- Revenus des ménages
- Un loyer seul n’est qu’un prix : les pages de quartier montrent donc aussi ce qu’on y gagne, d’après la série du revenu disponible des ménages de l’Ajuntament de Barcelona, publiée par section de recensement sous licence CC BY 4.0. Elles ne montrent pas le loyer divisé par ce revenu. Ce rapport est facile à calculer et difficile à calculer honnêtement : le revenu est par personne alors qu’un logement abrite un ménage d’environ 2,4 ; un logement de référence fixe applique 75 m² à un quartier où la location moyenne fait 55 m² ; et la série de revenus s’arrête en 2023 quand les loyers vont jusqu’au trimestre en cours. Ces erreurs s’additionnent dans le même sens et peuvent inverser le classement. Même bien fait, le dénominateur inclurait les ménages propriétaires, sous-estimant la charge des locataires. Le revenu est donc publié comme un chiffre à mettre en regard du loyer, pas déjà divisé en verdict.
- Corrections
- Si un chiffre vous semble faux, dites-le nous : la chaîne est automatisée et un changement de source peut passer. L'ensemble des données derrière chaque page est publié en libre accès, donc n'importe qui peut vérifier nos calculs.
- Le décompte de l’activité locative
- Les pages de quartier indiquent combien de contrats de location INCASÒL a enregistrés dans le trimestre. C’est un décompte, pas un taux de disponibilité : les grands quartiers enregistrent plus de contrats simplement parce qu’ils comptent plus de logements (le décompte suit la taille du quartier avec r=0,84). Il dit donc quelle activité locative traverse une zone, pas la facilité à y trouver quelque chose. Les décomptes proviennent des dépôts de garantie qu’INCASÒL a pu localiser, si bien que le total de la ville n’égale pas la somme des quartiers. À côté, nous montrons les certificats énergétiques délivrés pour des logements loués dans le quartier au cours des douze derniers mois, de l’ICAEN : une seconde lecture, plus rapide, de la même activité.
- Habitants et parc de logements
- Les pages de quartier portent aussi les habitants, l’âge médian, les logements touristiques autorisés et la taille du parc de logements, de l’Ajuntament de Barcelona sous licence CC BY 4.0. Tous les logements du cadastre sont comptés : les vacants et les résidences secondaires figurent donc au dénominateur. Aucun de ces chiffres ne prédit le loyer. Ils décrivent le lieu où vous habiteriez.
- Ce qu'il y a dans la rue, et les quatre comparaisons
- Chaque page de quartier porte un décompte des locaux en rez-de-chaussée enregistrés pour une activité économique, issu du recensement commercial de l'Ajuntament (CC BY 4.0), et quatre autres mesures publiées par la ville : le bruit de la circulation la nuit, la part des points de pente audités dépassant 6 %, la part des ménages comptant un mineur et la part des résidents sans nationalité espagnole. Quatre choses à savoir. Le recensement compte des locaux, pas une qualité : 893 établissements enregistrés ne disent rien de leur valeur. Les 3 006 locaux vacants proposés à la vente ou à la location sont exclus, car les compter ferait paraître bien pourvues des rues qui se vident. Tout est exprimé en taux, jamais en effectifs bruts : pour 1 000 résidents, ou en part de sa propre base, puisque des chiffres bruts ne feraient que classer les quartiers par population. Les quatre mesures ont quatre dénominateurs différents : elles ne sont jamais additionnées et il n'y a pas de score global, car un score devrait affirmer que calme vaut mieux qu'animé, précisément la question où c'est faux. Et les chiffres de bruit sont un modèle de propagation nourri de comptages de trafic et de licences d'établissements, pas des micros dans chaque quartier : ils sont donc signalés comme modélisés partout où ils apparaissent. Lorsqu'un chiffre repose sur trop peu de relevés (la pente de Can Peguera tient à six points audités), il est retenu et affiché comme un tiret, jamais comme un zéro. Aucune de ces mesures ne prédit le loyer : 24 jeux de données ont été testés contre le prix ici, tous sans résultat.