Come misuriamo gli affitti di Barcellona
Tutti i numeri vengono da contratti davvero firmati e registrati alla Generalitat, non da quanto si chiede sui portali di annunci.
- Da dove vengono i dati
- Gli affitti vengono dall'INCASÒL, l'istituto catalano del suolo, che pubblica ogni trimestre l'affitto medio registrato al metro quadro per ogni distretto e quartiere di Barcellona. I prezzi di vendita vengono dalle statistiche sulle compravendite immobiliari della Generalitat. Entrambe sono statistiche ufficiali pubblicate dalla Generalitat de Catalunya.
- Cosa misura davvero la media
- È l'affitto medio al metro quadro al mese dei contratti registrati in quel trimestre in quella zona. Riflette i contratti che si sono davvero chiusi, rinnovi e affitti di lunga data compresi, quindi resta sotto i prezzi di annuncio attuali. È il numero giusto per capire se un prezzo è ragionevole, e quello sbagliato per prevedere quanto ti chiederanno.
- Perché differisce dai portali
- I portali mostrano quanto si chiede per le case ancora sul mercato. Gli affitti registrati mostrano quanto le persone hanno accettato di pagare. A Barcellona i prezzi di annuncio hanno sfiorato il doppio della media registrata: un annuncio molto sopra queste cifre è quindi normale, ed è esattamente il caso in cui vale la pena citare il dato ufficiale.
- Distretti e quartieri
- Barcellona ha 10 distretti e 73 quartieri. Le cifre per distretto sono le medie pubblicate dall'INCASÒL stesso, non la media dei quartieri che contengono. Una media semplice dei quartieri di un distretto si discosta del 2-3% dalla cifra ufficiale nella maggior parte dei trimestri, e dal 2024 è arrivata a discostarsi del 9%, perché quella ufficiale pondera ogni quartiere per i contratti che ha registrato: ponderandoli così, le due coincidono entro l'1%. Qui usiamo sempre quella ufficiale. Il dato cittadino segue la stessa regola: è il totale Barcellona pubblicato da INCASÒL, non una media dei dieci distretti, che risulta circa l'1% più bassa.
- Rendimento lordo da affitto
- Quando un quartiere ha affitto e prezzo di acquisto dello stesso trimestre, mostriamo il rendimento lordo: un anno di affitto diviso per il prezzo di acquisto al metro quadro. È al lordo di imposte, provvigioni, spese condominiali, manutenzione e periodi di sfitto: va letto come strumento di confronto tra zone, non come rendimento che incasserai.
- Ogni quanto si aggiorna
- L'INCASÒL pubblica ogni trimestre, ma la data esatta varia. Un processo automatico controlla la fonte ogni settimana, si rifiuta di scrivere se il formato del foglio di calcolo è cambiato e lancia un avviso invece di pubblicare un dato sbagliato. Ogni pagina indica il trimestre a cui si riferiscono le sue cifre.
- Cosa questi dati non possono dirti
- Non coprono stanze in appartamenti condivisi, affitti turistici o contratti stagionali. I quartieri con troppo pochi contratti registrati in un trimestre vengono omessi anziché stimati, quindi alcune zone piccole hanno buchi nella serie. E una media non dice nulla su stato, piano o luce di un appartamento specifico.
- Reddito delle famiglie
- L’affitto da solo è un prezzo, quindi le pagine di quartiere mostrano anche quanto vi si guadagna: la serie sul reddito disponibile delle famiglie dell’Ajuntament de Barcelona, pubblicata per sezione di censimento con licenza CC BY 4.0. Quello che non mostrano è l’affitto diviso per quel reddito. Quel rapporto è facile da calcolare e difficile da calcolare onestamente: il reddito è a persona mentre in una casa vive una famiglia di circa 2,4 persone; un appartamento di riferimento fisso conta 75 m² in un quartiere dove in media se ne affittano 55; e la serie dei redditi finisce nel 2023 mentre gli affitti arrivano al trimestre corrente. Gli errori si sommano nella stessa direzione e possono ribaltare la classifica. Anche fatto bene, il denominatore includerebbe le famiglie proprietarie, sottostimando quanto paga chi vive in affitto. Perciò il reddito si pubblica come cifra da soppesare accanto all’affitto, non già divisa in un verdetto.
- Correzioni
- Se una cifra ti sembra sbagliata, faccelo sapere: la catena è automatica e un cambiamento nella fonte può sfuggire. L'intero set di dati dietro ogni pagina è pubblicato apertamente, così chiunque può verificare i nostri conti.
- Il conteggio dell’attività di locazione
- Le pagine di quartiere mostrano quanti contratti di affitto INCASÒL ha registrato nel trimestre. Non è un tasso di sfitto: i quartieri grandi registrano più contratti semplicemente perché hanno più case (il conteggio segue la dimensione del quartiere con r=0,84), quindi dice quanta attività di locazione attraversa una zona, non quanto sia facile trovarci qualcosa. I conteggi provengono dalle cauzioni che INCASÒL ha potuto collocare sulla mappa, perciò il totale cittadino non equivale alla somma dei quartieri. Accanto mostriamo i certificati energetici emessi per case affittate nel quartiere negli ultimi dodici mesi, da ICAEN: una seconda lettura, più rapida, della stessa attività.
- Residenti e patrimonio abitativo
- Le pagine di quartiere riportano anche residenti, età mediana, case turistiche autorizzate e la dimensione del patrimonio abitativo, dall’Ajuntament de Barcelona con licenza CC BY 4.0. Si contano tutte le case del catasto, quindi vuote e seconde case sono al denominatore. Nessuno di questi dati prevede l’affitto: descrivono il luogo in cui vivresti.
- Cosa c'è per strada, e i quattro confronti
- Ogni pagina di quartiere riporta un conteggio dei locali al piano terra registrati per attività economica, dal censimento commerciale dell'Ajuntament (CC BY 4.0), e altre quattro misure pubblicate dalla città: rumore del traffico notturno, quota dei punti di pendenza rilevati oltre il 6%, quota delle famiglie con un minore e quota dei residenti senza cittadinanza spagnola. Quattro cose da sapere. Il censimento conta locali, non qualità: 893 locali registrati non dicono se uno di essi sia buono. Le 3.006 unità sfitte in vendita o in affitto sono escluse, perché contarle farebbe sembrare ben servite vie che si stanno svuotando. Tutto è espresso in tassi, mai in conteggi grezzi: ogni 1.000 residenti, o come quota della propria base, dato che i numeri grezzi ordinerebbero i quartieri solo per popolazione. Le quattro misure hanno quattro denominatori diversi, quindi non vengono mai sommate e non esiste un punteggio complessivo: un punteggio dovrebbe affermare che tranquillo è meglio di vivace, che è proprio la domanda in cui ciò è falso. E i valori di rumore sono un modello di propagazione basato su conteggi di traffico e licenze di locali, non microfoni in ogni quartiere: sono etichettati come stimati ovunque compaiano. Quando una cifra poggia su troppo poche rilevazioni (la pendenza di Can Peguera si basa su sei punti), viene omessa e mostrata come un trattino, mai come uno zero. Nessuna di queste predice l'affitto: qui sono stati testati 24 insiemi di dati contro il prezzo e tutti hanno dato esito nullo.