Come misuriamo gli affitti di Barcellona
Tutte le cifre di affitto di questo sito vengono da contratti davvero firmati e registrati presso la Generalitat, non da quello che i proprietari chiedono sui portali. Questa sola differenza spiega quasi tutto lo scarto tra ciò che leggi qui e ciò che vedi su Idealista.
- Da dove vengono i dati
- Gli affitti vengono dall'INCASÒL, l'istituto catalano del suolo, che pubblica ogni trimestre l'affitto medio registrato al metro quadro per ogni distretto e quartiere di Barcellona. I prezzi di compravendita vengono dalle statistiche sulle transazioni immobiliari della Generalitat. Entrambe sono statistiche ufficiali pubblicate dalla Generalitat de Catalunya.
- Cosa misura davvero la media
- È l'affitto medio al metro quadro al mese dei contratti registrati in quel trimestre in quella zona. Riflette accordi chiusi, rinnovi e locazioni di lunga durata compresi, quindi resta sotto i prezzi di annuncio attuali. È il numero giusto per capire se un prezzo è ragionevole, e quello sbagliato per prevedere quanto ti chiederanno.
- Perché differisce dai portali
- I portali mostrano quanto si chiede per le case ancora sul mercato. Gli affitti registrati mostrano quanto le persone hanno accettato di pagare. A Barcellona i prezzi di annuncio hanno sfiorato il doppio della media registrata: un annuncio molto sopra queste cifre è quindi normale, ed è esattamente il caso in cui vale la pena citare il dato ufficiale.
- Distretti e quartieri
- Barcellona ha 10 distretti e 73 quartieri. Le cifre per distretto sono le medie pubblicate dall'INCASÒL stesso, non la media dei quartieri che contengono: le due divergono fino al 6 % e qui usiamo sempre quella ufficiale.
- Rendimento lordo da locazione
- Quando un quartiere ha affitto e prezzo di acquisto dello stesso trimestre, mostriamo il rendimento lordo: un anno di affitto diviso il prezzo di acquisto al metro quadro. È al lordo di imposte, provvigioni, spese condominiali, manutenzione e periodi di sfitto: va letto come strumento di confronto tra zone, non come rendimento che incasserai.
- Ogni quanto si aggiorna
- L'INCASÒL pubblica ogni trimestre, ma la data esatta varia. Un processo automatico controlla la fonte ogni settimana, si rifiuta di scrivere se il formato del foglio di calcolo è cambiato e lancia un avviso invece di pubblicare un dato sbagliato. Ogni pagina indica il trimestre a cui si riferiscono le sue cifre.
- Cosa questi dati non possono dirti
- Non coprono stanze in appartamenti condivisi, affitti turistici o contratti stagionali. I quartieri con troppo pochi contratti registrati in un trimestre vengono omessi anziché stimati, quindi alcune zone piccole hanno buchi nella serie. E una media non dice nulla su stato, piano o luce di un appartamento specifico.
- Correzioni
- Se una cifra ti sembra sbagliata, faccelo sapere: la catena è automatica e un cambiamento nella fonte può sfuggire. L'intero set di dati dietro ogni pagina è pubblicato apertamente, così chiunque può verificare i nostri conti.