Cómo medimos los alquileres de Barcelona
Todas las cifras de alquiler de esta web salen de contratos realmente firmados y registrados ante la Generalitat, no de lo que piden los propietarios en los portales. Esa única diferencia explica casi todo el desfase entre lo que lees aquí y lo que ves en Idealista.
- De dónde salen los datos
- Los alquileres proceden del INCASÒL, el instituto catalán del suelo, que publica cada trimestre el alquiler medio registrado por metro cuadrado de cada distrito y barrio de Barcelona. Los precios de compraventa proceden de las estadísticas de transacciones inmobiliarias de la Generalitat. Ambas son estadísticas oficiales publicadas por la Generalitat de Catalunya.
- Qué mide realmente la media
- Es el alquiler medio por metro cuadrado y mes de los contratos registrados ese trimestre en esa zona. Refleja operaciones cerradas, incluidas renovaciones e inquilinos de larga duración, así que queda por debajo de los precios de anuncio actuales. Es el número adecuado para comprobar si un precio es razonable, y el equivocado para predecir lo que te van a pedir.
- Por qué difiere de los portales
- Los portales muestran lo que se pide por los pisos que siguen en el mercado. Los alquileres registrados muestran lo que la gente acordó pagar. En Barcelona los precios de anuncio han llegado a casi duplicar la media registrada, así que un anuncio muy por encima de estas cifras es habitual, y es justo la situación en la que conviene citar el dato oficial.
- Distritos y barrios
- Barcelona tiene 10 distritos y 73 barrios. Las cifras de distrito son las medias que publica el propio INCASÒL, no la media de los barrios que contienen: ambas divergen hasta un 6 %, y aquí usamos siempre la oficial.
- Rentabilidad bruta del alquiler
- Cuando un barrio tiene alquiler y precio de compra del mismo trimestre, mostramos la rentabilidad bruta: un año de alquiler dividido entre el precio de compra por metro cuadrado. Es antes de impuestos, comisiones, gastos de comunidad, mantenimiento y periodos sin inquilino, así que sirve para comparar zonas, no como rendimiento que vayas a ingresar.
- Cada cuánto se actualiza
- El INCASÒL publica trimestralmente, pero la fecha exacta varía. Un proceso automático revisa la fuente cada semana, se niega a escribir si ha cambiado el formato de la hoja de cálculo y lanza un aviso en lugar de publicar algo incorrecto. Cada página indica el trimestre al que corresponden sus cifras.
- Qué no puede decirte este dato
- No cubre habitaciones en pisos compartidos, alquiler turístico ni contratos de temporada. Los barrios con muy pocos contratos registrados en un trimestre se omiten en lugar de estimarse, así que algunas zonas pequeñas tienen huecos en su serie. Y una media no dice nada del estado, la planta o la luz de un piso concreto.
- Correcciones
- Si una cifra te parece equivocada, dínoslo: el proceso es automático y un cambio en la fuente puede colarse. Todo el conjunto de datos que hay detrás de cada página se publica en abierto, así que cualquiera puede revisar nuestras cuentas.