Cómo medimos los alquileres de Barcelona
Todas las cifras salen de contratos firmados y registrados en la Generalitat, no de lo que se pide en los portales de anuncios.
- De dónde salen los datos
- Los alquileres proceden del INCASÒL, el instituto catalán del suelo, que publica cada trimestre el alquiler medio registrado por metro cuadrado de cada distrito y barrio de Barcelona. Los precios de compraventa proceden de las estadísticas de transacciones inmobiliarias de la Generalitat. Ambas son estadísticas oficiales publicadas por la Generalitat de Catalunya.
- Qué mide realmente la media
- Es el alquiler medio por metro cuadrado y mes de los contratos registrados ese trimestre en esa zona. Refleja operaciones cerradas, incluidas renovaciones y contratos antiguos, así que queda por debajo de los precios de anuncio actuales. Es el número adecuado para comprobar si un precio es razonable, y el equivocado para predecir lo que te van a pedir.
- Por qué difiere de los portales
- Los portales muestran lo que se pide por los pisos que siguen en el mercado. Los alquileres registrados muestran lo que la gente acordó pagar. En Barcelona los precios de anuncio han llegado a casi duplicar la media registrada, así que un anuncio muy por encima de estas cifras es habitual, y es justo la situación en la que conviene citar el dato oficial.
- Distritos y barrios
- Barcelona tiene 10 distritos y 73 barrios. Las cifras de distrito son las medias que publica el propio INCASÒL, no la media de los barrios que los forman. Una media simple de los barrios de un distrito se aparta un 2-3 % de la cifra oficial en la mayoría de trimestres, y desde 2024 ha llegado a apartarse un 9 %, porque la oficial pondera cada barrio por los contratos que registró: si se ponderan así, ambas coinciden con menos de un 1 % de diferencia. Aquí usamos siempre la oficial. La cifra de ciudad funciona igual: es el total de Barcelona que publica el INCASÒL, no una media de los diez distritos, que sale un 1 % más baja.
- Rentabilidad bruta del alquiler
- Cuando un barrio tiene alquiler y precio de compra del mismo trimestre, mostramos la rentabilidad bruta: un año de alquiler dividido entre el precio de compra por metro cuadrado. Es antes de impuestos, comisiones, gastos de comunidad, mantenimiento y periodos sin inquilino, así que sirve para comparar zonas, no como rendimiento que vayas a ingresar.
- Cada cuánto se actualiza
- El INCASÒL publica trimestralmente, pero la fecha exacta varía. Un proceso automático revisa la fuente cada semana, se niega a escribir si ha cambiado el formato de la hoja de cálculo y lanza un aviso en lugar de publicar algo incorrecto. Cada página indica el trimestre al que corresponden sus cifras.
- Qué no puede decirte este dato
- No cubre habitaciones en pisos compartidos, alquiler turístico ni contratos de temporada. Los barrios con muy pocos contratos registrados en un trimestre se omiten en lugar de estimarse, así que algunas zonas pequeñas tienen huecos en su serie. Y una media no dice nada del estado, la planta o la luz de un piso concreto.
- Renta de los hogares
- El alquiler por sí solo es un precio, así que las páginas de barrio muestran también lo que se gana allí: la serie de renta disponible de los hogares del Ajuntament de Barcelona, publicada por sección censal con licencia CC BY 4.0. Lo que no muestran es el alquiler dividido por esa renta. Ese cociente es fácil de calcular y difícil de calcular con honestidad: la renta es por persona mientras que en un piso vive un hogar de unas 2,4 personas; un piso de referencia fijo aplica 75 m² a un barrio donde lo que se alquila de media son 55; y la serie de renta acaba en 2023 mientras que los alquileres llegan al trimestre actual. Los errores se acumulan en la misma dirección y pueden invertir el orden. Aun bien hecho, el denominador incluiría hogares propietarios, subestimando lo que paga quien alquila. Por eso publicamos la renta como cifra para sopesar junto al alquiler, no ya dividida para dar un veredicto.
- Correcciones
- Si una cifra te parece equivocada, dínoslo: el proceso es automático y un cambio en la fuente puede colarse. Todo el conjunto de datos que hay detrás de cada página se publica en abierto, así que cualquiera puede revisar nuestras cuentas.
- El recuento de actividad de alquiler
- Las páginas de barrio muestran cuántos contratos de alquiler registró INCASÒL en el trimestre. No es una tasa de vivienda vacía: los barrios grandes registran más contratos simplemente porque tienen más viviendas (el recuento sigue el tamaño del barrio con r=0,84), así que indica cuánta actividad de alquiler pasa por una zona, no con qué facilidad encontrarás algo allí. Los recuentos provienen de las fianzas que INCASÒL pudo situar en el mapa, por lo que el total de la ciudad no equivale a la suma de los barrios. Junto a ello mostramos los certificados energéticos emitidos para viviendas alquiladas en el barrio en los últimos doce meses, de ICAEN: una segunda lectura, más rápida, de la misma actividad.
- Residentes y parque de viviendas
- Las páginas de barrio también incluyen residentes, edad mediana, pisos turísticos con licencia y el tamaño del parque de viviendas, del Ajuntament de Barcelona con licencia CC BY 4.0. Se cuentan todas las viviendas del catastro, así que las vacías y las segundas residencias están en el denominador. Ninguna de estas cifras predice el alquiler: describen el lugar donde vivirías.
- Qué hay en la calle, y las cuatro comparaciones
- Cada página de barrio incluye un recuento de locales en planta baja registrados para actividad económica, del censo comercial del Ajuntament (CC BY 4.0), y cuatro medidas más que publica la ciudad: ruido del tráfico nocturno, porcentaje de puntos de pendiente auditados con más del 6%, porcentaje de hogares con alguien menor de 18 años y porcentaje de residentes sin nacionalidad española. Cuatro cosas que conviene saber. El censo cuenta locales, no calidad: 893 locales registrados no dicen si alguno es bueno. Se excluyen las 3.006 unidades vacías en venta o alquiler, porque contarlas haría parecer bien surtidas las calles que se están vaciando. Todo son tasas, nunca recuentos brutos: por cada 1.000 residentes, o como porcentaje de su propia base, ya que las cifras brutas solo ordenarían los barrios por población. Las cuatro medidas tienen cuatro denominadores distintos, así que nunca se suman y no hay puntuación global: una puntuación tendría que afirmar que tranquilo es mejor que animado, que es justo la pregunta donde eso es falso. Y las cifras de ruido son un modelo de propagación a partir de aforos de tráfico y licencias de locales, no micrófonos en cada barrio, por lo que se etiquetan como modelizadas allí donde aparecen. Cuando una cifra se apoya en demasiado pocas lecturas (la pendiente de Can Peguera sale de seis puntos), se omite y se muestra como un guion, nunca como un cero. Ninguna de ellas predice el alquiler: se han probado 24 conjuntos de datos contra el precio y todos han dado nulo.