Com mesurem els lloguers de Barcelona
Totes les xifres surten de contractes signats i registrats a la Generalitat, no del que es demana als portals d'anuncis.
- D'on surten les dades
- Els lloguers provenen de l'INCASÒL, l'institut català del sòl, que publica cada trimestre el lloguer mitjà registrat per metre quadrat de cada districte i barri de Barcelona. Els preus de compravenda provenen de les estadístiques de transaccions immobiliàries de la Generalitat. Totes dues són estadístiques oficials publicades per la Generalitat de Catalunya.
- Què mesura realment la mitjana
- És el lloguer mitjà per metre quadrat i mes dels contractes registrats aquell trimestre en aquella zona. Reflecteix operacions tancades, incloses renovacions i lloguers de fa anys, així que queda per sota dels preus d'anunci actuals. És la xifra bona per comprovar si un preu és raonable, i la dolenta per endevinar què et demanaran.
- Per què difereix dels portals
- Els portals mostren què es demana pels pisos que encara són al mercat. Els lloguers registrats mostren què va acordar pagar la gent. A Barcelona els preus d'anunci han arribat gairebé a doblar la mitjana registrada, així que un anunci molt per sobre d'aquestes xifres és habitual, i és justament la situació en què val la pena citar la dada oficial.
- Districtes i barris
- Barcelona té 10 districtes i 73 barris. Les xifres de districte són les mitjanes que publica el mateix INCASÒL, no la mitjana dels barris que hi ha a dins: totes dues divergeixen fins a un 6 %, i aquí fem servir sempre l'oficial. La xifra de ciutat funciona igual: és el total de Barcelona que publica l'INCASÒL, no una mitjana dels deu districtes, que surt un 1 % més baixa.
- Rendibilitat bruta del lloguer
- Quan un barri té lloguer i preu de compra del mateix trimestre, mostrem la rendibilitat bruta: un any de lloguer dividit pel preu de compra per metre quadrat. És abans d'impostos, comissions, despeses de comunitat, manteniment i períodes sense llogater, així que serveix per comparar zones, no com a rendiment que ingressaràs.
- Cada quant s'actualitza
- L'INCASÒL publica cada trimestre, però la data exacta varia. Un procés automàtic revisa la font cada setmana, es nega a escriure si ha canviat el format del full de càlcul i avisa en lloc de publicar res incorrecte. Cada pàgina indica de quin trimestre són les xifres.
- Què no et pot dir aquesta dada
- No cobreix habitacions en pisos compartits, lloguer turístic ni contractes de temporada. Els barris amb molt pocs contractes registrats en un trimestre s'ometen en lloc d'estimar-se, així que algunes zones petites tenen buits a la sèrie. I una mitjana no diu res de l'estat, la planta o la llum d'un pis concret.
- Renda de les llars
- El lloguer tot sol és un preu, així que les pàgines de barri mostren també el que s’hi guanya: la sèrie de renda disponible de les llars de l’Ajuntament de Barcelona, publicada per secció censal amb llicència CC BY 4.0. El que no mostren és el lloguer dividit per aquesta renda. Aquest quocient és fàcil de calcular i difícil de calcular amb honestedat: la renda és per persona mentre que en un pis hi viu una llar d’unes 2,4; un pis de referència fix cobra 75 m² a un barri on el que es lloga són 55; i la sèrie de renda acaba el 2023 mentre que els lloguers arriben al trimestre actual. Els errors s’acumulen en la mateixa direcció i poden capgirar l’ordre. Fins i tot ben fet, el denominador inclouria llars propietàries, subestimant el que paga qui lloga. Per això publiquem la renda com a xifra per sospesar al costat del lloguer, no ja dividida en un veredicte.
- Correccions
- Si una xifra et sembla equivocada, digues-nos-ho: el procés és automàtic i un canvi a la font pot colar-se. Tot el conjunt de dades que hi ha darrere de cada pàgina es publica obertament, així que qualsevol pot revisar els nostres càlculs.