Com mesurem els lloguers de Barcelona
Totes les xifres surten de contractes signats i registrats a la Generalitat, no del que es demana als portals d'anuncis.
- D'on surten les dades
- Els lloguers provenen de l'INCASÒL, l'institut català del sòl, que publica cada trimestre el lloguer mitjà registrat per metre quadrat de cada districte i barri de Barcelona. Els preus de compravenda provenen de les estadístiques de transaccions immobiliàries de la Generalitat. Totes dues són estadístiques oficials publicades per la Generalitat de Catalunya.
- Què mesura realment la mitjana
- És el lloguer mitjà per metre quadrat i mes dels contractes registrats aquell trimestre en aquella zona. Reflecteix operacions tancades, incloses renovacions i lloguers de fa anys, així que queda per sota dels preus d'anunci actuals. És la xifra bona per comprovar si un preu és raonable, i la dolenta per endevinar què et demanaran.
- Per què difereix dels portals
- Els portals mostren què es demana pels pisos que encara són al mercat. Els lloguers registrats mostren què va acordar pagar la gent. A Barcelona els preus d'anunci han arribat gairebé a doblar la mitjana registrada, així que un anunci molt per sobre d'aquestes xifres és habitual, i és justament la situació en què val la pena citar la dada oficial.
- Districtes i barris
- Barcelona té 10 districtes i 73 barris. Les xifres de districte són les mitjanes que publica el mateix INCASÒL, no la mitjana dels barris que hi ha a dins. Una mitjana simple dels barris d'un districte s'aparta un 2-3 % de la xifra oficial en la majoria de trimestres, i des del 2024 ha arribat a apartar-se un 9 %, perquè l'oficial pondera cada barri pels contractes que va registrar: si es ponderen així, totes dues coincideixen amb menys d'un 1 % de diferència. Aquí fem servir sempre l'oficial. La xifra de ciutat funciona igual: és el total de Barcelona que publica l'INCASÒL, no una mitjana dels deu districtes, que surt un 1 % més baixa.
- Rendibilitat bruta del lloguer
- Quan un barri té lloguer i preu de compra del mateix trimestre, mostrem la rendibilitat bruta: un any de lloguer dividit pel preu de compra per metre quadrat. És abans d'impostos, comissions, despeses de comunitat, manteniment i períodes sense llogater, així que serveix per comparar zones, no com a rendiment que ingressaràs.
- Cada quant s'actualitza
- L'INCASÒL publica cada trimestre, però la data exacta varia. Un procés automàtic revisa la font cada setmana, es nega a escriure si ha canviat el format del full de càlcul i avisa en lloc de publicar res incorrecte. Cada pàgina indica de quin trimestre són les xifres.
- Què no et pot dir aquesta dada
- No cobreix habitacions en pisos compartits, lloguer turístic ni contractes de temporada. Els barris amb molt pocs contractes registrats en un trimestre s'ometen en lloc d'estimar-se, així que algunes zones petites tenen buits a la sèrie. I una mitjana no diu res de l'estat, la planta o la llum d'un pis concret.
- Renda de les llars
- El lloguer tot sol és un preu, així que les pàgines de barri mostren també el que s’hi guanya: la sèrie de renda disponible de les llars de l’Ajuntament de Barcelona, publicada per secció censal amb llicència CC BY 4.0. El que no mostren és el lloguer dividit per aquesta renda. Aquest quocient és fàcil de calcular i difícil de calcular amb honestedat: la renda és per persona mentre que en un pis hi viu una llar d’unes 2,4; un pis de referència fix cobra 75 m² a un barri on el que es lloga són 55; i la sèrie de renda acaba el 2023 mentre que els lloguers arriben al trimestre actual. Els errors s’acumulen en la mateixa direcció i poden capgirar l’ordre. Fins i tot ben fet, el denominador inclouria llars propietàries, subestimant el que paga qui lloga. Per això publiquem la renda com a xifra per sospesar al costat del lloguer, no ja dividida en un veredicte.
- Correccions
- Si una xifra et sembla equivocada, digues-nos-ho: el procés és automàtic i un canvi a la font pot colar-se. Tot el conjunt de dades que hi ha darrere de cada pàgina es publica obertament, així que qualsevol pot revisar els nostres càlculs.
- El recompte d’activitat de lloguer
- Les pàgines de barri mostren quants contractes de lloguer va registrar INCASÒL en el trimestre. No és una taxa d’habitatges buits: els barris grans registren més contractes simplement perquè tenen més habitatges (el recompte segueix la mida del barri amb r=0,84), de manera que indica quanta activitat de lloguer passa per una zona, no amb quina facilitat hi trobaràs alguna cosa. Els recomptes provenen de les fiances que INCASÒL va poder situar al mapa, així que el total de la ciutat no equival a la suma dels barris. Al costat mostrem els certificats energètics emesos per a habitatges llogats al barri els últims dotze mesos, de l’ICAEN: una segona lectura, més ràpida, de la mateixa activitat.
- Residents i parc d’habitatges
- Les pàgines de barri també inclouen residents, edat mediana, pisos turístics amb llicència i la mida del parc d’habitatges, de l’Ajuntament de Barcelona amb llicència CC BY 4.0. Es compten tots els habitatges del cadastre, així que els buits i les segones residències són al denominador. Cap d’aquestes xifres no prediu el lloguer: descriuen el lloc on viuries.
- Què hi ha al carrer, i les quatre comparacions
- Cada pàgina de barri inclou un recompte de locals en planta baixa registrats per a activitat econòmica, del cens comercial de l'Ajuntament (CC BY 4.0), i quatre mesures més que publica la ciutat: soroll del trànsit nocturn, percentatge de punts de pendent auditats amb més del 6%, percentatge de llars amb algú menor de 18 anys i percentatge de residents sense nacionalitat espanyola. Quatre coses que val la pena saber. El cens compta locals, no qualitat: 893 locals registrats no diuen si cap d'ells és bo. Se n'exclouen les 3.006 unitats buides en venda o lloguer, perquè comptar-les faria semblar ben proveïts els carrers que s'estan buidant. Tot són taxes, mai recomptes bruts: per cada 1.000 residents, o com a percentatge de la seva pròpia base, ja que les xifres brutes només ordenarien els barris per població. Les quatre mesures tenen quatre denominadors diferents, així que mai no se sumen i no hi ha cap puntuació global: una puntuació hauria d'afirmar que tranquil és millor que animat, que és justament la pregunta on això és fals. I les xifres de soroll són un model de propagació a partir d'aforaments de trànsit i llicències de locals, no micròfons a cada barri, per això s'etiqueten com a modelitzades allà on apareixen. Quan una xifra es basa en massa poques lectures (el pendent de Can Peguera surt de sis punts), s'omet i es mostra com un guió, mai com un zero. Cap d'elles no prediu el lloguer: s'han provat 24 conjunts de dades contra el preu i tots han donat nul.