Wie wir Barcelonas Mieten messen

Alle Zahlen stammen aus tatsächlich unterschriebenen und bei der Generalitat registrierten Verträgen, nicht aus Angebotspreisen auf Portalen.

Woher die Zahlen kommen: Die Mieten stammen vom INCASÒL, dem katalanischen Bodeninstitut, das jedes Quartal die durchschnittliche registrierte Miete pro Quadratmeter für jeden Bezirk und jedes Viertel Barcelonas veröffentlicht. Die Kaufpreise stammen aus der Immobilientransaktionsstatistik der Generalitat. Beides sind amtliche Statistiken der Generalitat de Catalunya.
Was der Durchschnitt wirklich misst: Es ist die mittlere Miete pro Quadratmeter und Monat der Verträge, die in dem Quartal in dem Gebiet registriert wurden. Sie zeigt abgeschlossene Verträge, auch Verlängerungen und langjährige Mietverhältnisse, und liegt deshalb unter den aktuellen Angebotspreisen. Mit ihr prüfst du, ob ein Preis angemessen ist. Was man dir nennen wird, sagt sie nicht voraus.
Warum sie von den Portalen abweicht: Portale zeigen, was für Wohnungen verlangt wird, die noch auf dem Markt sind. Registrierte Mieten zeigen, worauf sich Menschen geeinigt haben. In Barcelona lagen die Angebotspreise fast beim Doppelten des registrierten Durchschnitts. Ein Inserat weit über diesen Zahlen ist also normal, und genau dann lohnt es sich, die amtliche Zahl zu zitieren.
Bezirke und Viertel: Barcelona hat 10 Bezirke und 73 Viertel. Die Bezirkswerte sind die von INCASÒL selbst veröffentlichten Durchschnitte, nicht das Mittel der enthaltenen Viertel. Ein einfaches Mittel der Viertel eines Bezirks liegt in den meisten Quartalen 2–3 % neben dem amtlichen Wert und seit 2024 zeitweise bis zu 9 % daneben, denn der amtliche Wert gewichtet jedes Viertel nach der Zahl seiner registrierten Verträge: so gewichtet stimmen beide auf unter 1 % überein. Wir verwenden überall den amtlichen Wert. Der stadtweite Wert folgt derselben Regel: Es ist der von INCASÒL veröffentlichte Gesamtwert für Barcelona, nicht ein Mittel der zehn Bezirke, das rund 1 % niedriger liegt.
Bruttomietrendite: Wo ein Viertel Miete und Kaufpreis aus demselben Quartal hat, zeigen wir die Bruttorendite: eine Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis pro Quadratmeter. Das gilt vor Steuern, Maklergebühren, Hausgeld, Instandhaltung und Leerstand. Also ein Maß zum Vergleich von Gegenden, keine Rendite, die du einnimmst.
Wie oft aktualisiert wird: INCASÒL veröffentlicht quartalsweise, das genaue Datum schwankt aber. Ein automatischer Lauf prüft die Quelle wöchentlich, verweigert das Schreiben, wenn sich das Tabellenlayout geändert hat, und schlägt Alarm, statt etwas Falsches zu veröffentlichen. Jede Seite nennt das Quartal, zu dem ihre Zahlen gehören.
Was diese Daten nicht sagen können: Sie erfassen weder Zimmer in WGs noch Touristenvermietung oder Saisonverträge. Viertel mit zu wenigen registrierten Verträgen in einem Quartal werden ausgelassen statt geschätzt, daher haben einige kleine Gebiete Lücken in ihrer Reihe. Und ein Durchschnitt sagt nichts über Zustand, Stockwerk oder Lichtverhältnisse einer konkreten Wohnung.
Haushaltseinkommen: Eine Miete allein ist nur ein Preis. Deshalb zeigen die Viertelseiten auch, was man dort verdient: das verfügbare Haushaltseinkommen aus der Reihe des Ajuntament de Barcelona, je Zählbezirk unter CC BY 4.0 veröffentlicht. Was sie nicht zeigen, ist die Miete geteilt durch dieses Einkommen. Dieses Verhältnis ist leicht zu berechnen und schwer ehrlich zu berechnen: das Einkommen ist je Person, während in einer Wohnung ein Haushalt von rund 2,4 lebt; eine feste Referenzwohnung verrechnet 75 m² in einem Viertel, in dem 55 m² vermietet werden; und die Einkommensreihe endet 2023, die Mieten laufen bis zum aktuellen Quartal. Diese Fehler summieren sich in dieselbe Richtung und können die Rangfolge umkehren. Selbst sauber gerechnet enthielte der Nenner Eigentümerhaushalte und unterschätzte damit die Last der Mieter. Das Einkommen erscheint daher als Zahl neben der Miete, nicht schon zu einem Urteil verrechnet.
Korrekturen: Wenn eine Zahl hier falsch wirkt, sag uns Bescheid: Die Kette ist automatisiert, und eine Quellenänderung kann durchrutschen. Der vollständige Datensatz hinter jeder Seite ist offen veröffentlicht, jeder kann unsere Rechnung nachprüfen.
Die Zahl der Mietabschlüsse: Die Viertelseiten zeigen, wie viele Mietverträge INCASÒL im Quartal registriert hat. Das ist eine Anzahl, keine Leerstandsquote: Große Viertel registrieren mehr Verträge, weil sie schlicht mehr Wohnungen haben (die Anzahl folgt der Viertelgröße mit r=0,84). Sie sagt also, wie viel Mietbewegung durch ein Gebiet läuft, nicht wie leicht Sie dort etwas finden. Die Zahlen stammen aus Kautionen, die INCASÒL auf der Karte verorten konnte; die Stadtsumme entspricht daher nicht der Summe der Viertel. Daneben zeigen wir Energieausweise für im Viertel vermietete Wohnungen der letzten zwölf Monate, von ICAEN: ein zweiter, schnellerer Blick auf dieselbe Aktivität.
Bewohner und Wohnungsbestand: Die Viertelseiten führen außerdem Bewohner, Medianalter, genehmigte Ferienwohnungen und die Größe des Wohnungsbestands, vom Ajuntament de Barcelona unter CC BY 4.0. Gezählt wird der gesamte Katasterbestand, leerstehende und Zweitwohnungen stehen also im Nenner. Keine dieser Zahlen sagt die Miete voraus. Sie beschreiben den Ort, an dem Sie wohnen würden.
Was auf der Straße ist, und die vier Vergleiche: Jede Viertelseite zählt die Erdgeschosslokale, die laut Gewerbezensus des Ajuntament (CC BY 4.0) für eine wirtschaftliche Tätigkeit gemeldet sind, und zeigt vier weitere Kennzahlen der Stadt: nächtlicher Verkehrslärm, der Anteil der geprüften Steigungspunkte über 6 %, der Anteil der Haushalte mit einer Person unter 18 und der Anteil der Einwohner ohne spanische Staatsangehörigkeit. Vier Dinge dazu. Der Zensus zählt Lokale, nicht Qualität: 893 gemeldete Lokale sagen nichts darüber, ob eines davon gut ist. Die 3.006 leerstehenden, zum Verkauf oder zur Miete angebotenen Einheiten sind ausgenommen, weil verödende Einkaufsstraßen sonst gut versorgt aussähen. Alles sind Raten, nie Rohzahlen: je 1.000 Einwohner oder als Anteil der eigenen Basis, da Rohzahlen die Viertel schlicht nach Einwohnerzahl sortieren würden. Die vier Kennzahlen haben vier verschiedene Nenner, werden daher nie addiert und ergeben keinen Gesamtwert; ein solcher müsste behaupten, ruhig sei besser als lebendig, und genau das wäre falsch. Und die Lärmwerte sind ein Ausbreitungsmodell aus Verkehrszählungen und Gaststättenlizenzen, keine Mikrofone in jedem Viertel; sie sind überall als modelliert gekennzeichnet. Beruht ein Wert auf zu wenigen Messungen (die Steigung von Can Peguera auf sechs geprüften Punkten), wird er zurückgehalten und als Gedankenstrich gezeigt, nie als Null. Keine dieser Größen sagt die Miete voraus: 24 Datensätze wurden hier gegen den Preis geprüft, jeder ohne Befund.

Zu den offenen Daten