Wie wir Barcelonas Mieten messen

Alle Mietzahlen auf dieser Seite stammen aus Verträgen, die tatsächlich unterzeichnet und bei der Generalitat registriert wurden — nicht aus dem, was Vermieter auf Portalen verlangen. Dieser eine Unterschied erklärt den größten Teil der Lücke zwischen dem, was du hier liest, und dem, was du auf Idealista siehst.

Woher die Zahlen kommen: Die Mieten stammen vom INCASÒL, dem katalanischen Bodeninstitut, das jedes Quartal die durchschnittliche registrierte Miete pro Quadratmeter für jeden Bezirk und jedes Viertel Barcelonas veröffentlicht. Die Kaufpreise stammen aus der Immobilientransaktionsstatistik der Generalitat. Beides sind amtliche Statistiken der Generalitat de Catalunya.
Was der Durchschnitt wirklich misst: Es ist die mittlere Miete pro Quadratmeter und Monat der in jenem Quartal in jenem Gebiet registrierten Verträge. Sie bildet abgeschlossene Vereinbarungen ab, samt Verlängerungen und langjährigen Mietverhältnissen, und liegt damit unter den aktuellen Angebotspreisen. Sie ist die richtige Zahl, um zu prüfen, ob ein Preis angemessen ist — und die falsche, um vorherzusagen, was man dir nennen wird.
Warum sie von den Portalen abweicht: Portale zeigen, was für die noch am Markt befindlichen Wohnungen verlangt wird. Registrierte Mieten zeigen, worauf sich Menschen geeinigt haben. In Barcelona lagen die Angebotspreise nahe beim Doppelten des registrierten Durchschnitts: Ein Inserat weit über diesen Zahlen ist also normal — und genau die Lage, in der sich die amtliche Zahl zu zitieren lohnt.
Bezirke und Viertel: Barcelona hat 10 Bezirke und 73 Viertel. Die Bezirkswerte sind die vom INCASÒL selbst veröffentlichten Durchschnitte, nicht das Mittel der enthaltenen Viertel: Beide weichen um bis zu 6 % voneinander ab, und wir verwenden überall den amtlichen Wert.
Bruttomietrendite: Wo ein Viertel Miete und Kaufpreis aus demselben Quartal hat, zeigen wir die Bruttorendite: eine Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis pro Quadratmeter. Das ist vor Steuern, Maklergebühren, Hausgeld, Instandhaltung und Leerstand — also ein Vergleichsmaß zwischen Gegenden, keine Rendite, die du einnimmst.
Wie oft aktualisiert wird: Das INCASÒL veröffentlicht quartalsweise, das genaue Datum schwankt aber. Ein automatischer Lauf prüft die Quelle wöchentlich, verweigert das Schreiben, wenn sich das Tabellenlayout geändert hat, und schlägt Alarm, statt etwas Falsches zu veröffentlichen. Jede Seite nennt das Quartal, zu dem ihre Zahlen gehören.
Was diese Daten nicht sagen können: Sie erfassen weder Zimmer in WGs noch Touristenvermietung oder Saisonverträge. Viertel mit zu wenigen registrierten Verträgen in einem Quartal werden ausgelassen statt geschätzt, daher haben einige kleine Gebiete Lücken in ihrer Reihe. Und ein Durchschnitt sagt nichts über Zustand, Stockwerk oder Lichtverhältnisse einer konkreten Wohnung.
Korrekturen: Wenn eine Zahl hier falsch wirkt, sag uns Bescheid: Die Kette ist automatisiert, und eine Quellenänderung kann durchrutschen. Der vollständige Datensatz hinter jeder Seite ist offen veröffentlicht, sodass jede und jeder unsere Rechnung nachprüfen kann.

Zu den offenen Daten