Wie wir Barcelonas Mieten messen

Alle Zahlen stammen aus tatsächlich unterschriebenen und bei der Generalitat registrierten Verträgen, nicht aus Angebotspreisen auf Portalen.

Woher die Zahlen kommen: Die Mieten stammen vom INCASÒL, dem katalanischen Bodeninstitut, das jedes Quartal die durchschnittliche registrierte Miete pro Quadratmeter für jeden Bezirk und jedes Viertel Barcelonas veröffentlicht. Die Kaufpreise stammen aus der Immobilientransaktionsstatistik der Generalitat. Beides sind amtliche Statistiken der Generalitat de Catalunya.
Was der Durchschnitt wirklich misst: Es ist die mittlere Miete pro Quadratmeter und Monat der in jenem Quartal in jenem Gebiet registrierten Verträge. Sie bildet abgeschlossene Vereinbarungen ab, samt Verlängerungen und langjährigen Mietverhältnissen, und liegt damit unter den aktuellen Angebotspreisen. Sie ist die richtige Zahl, um zu prüfen, ob ein Preis angemessen ist — und die falsche, um vorherzusagen, was man dir nennen wird.
Warum sie von den Portalen abweicht: Portale zeigen, was für die noch am Markt befindlichen Wohnungen verlangt wird. Registrierte Mieten zeigen, worauf sich Menschen geeinigt haben. In Barcelona lagen die Angebotspreise nahe beim Doppelten des registrierten Durchschnitts: Ein Inserat weit über diesen Zahlen ist also normal — und genau die Lage, in der sich die amtliche Zahl zu zitieren lohnt.
Bezirke und Viertel: Barcelona hat 10 Bezirke und 73 Viertel. Die Bezirkswerte sind die von INCASÒL selbst veröffentlichten Durchschnitte, nicht das Mittel der enthaltenen Viertel: Beide weichen um bis zu 6 % voneinander ab, und wir verwenden überall den amtlichen Wert. Der stadtweite Wert folgt derselben Regel: Es ist der von INCASÒL veröffentlichte Gesamtwert für Barcelona, nicht ein Mittel der zehn Bezirke, das rund 1 % niedriger liegt.
Bruttomietrendite: Wo ein Viertel Miete und Kaufpreis aus demselben Quartal hat, zeigen wir die Bruttorendite: eine Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis pro Quadratmeter. Das ist vor Steuern, Maklergebühren, Hausgeld, Instandhaltung und Leerstand — also ein Vergleichsmaß zwischen Gegenden, keine Rendite, die du einnimmst.
Wie oft aktualisiert wird: INCASÒL veröffentlicht quartalsweise, das genaue Datum schwankt aber. Ein automatischer Lauf prüft die Quelle wöchentlich, verweigert das Schreiben, wenn sich das Tabellenlayout geändert hat, und schlägt Alarm, statt etwas Falsches zu veröffentlichen. Jede Seite nennt das Quartal, zu dem ihre Zahlen gehören.
Was diese Daten nicht sagen können: Sie erfassen weder Zimmer in WGs noch Touristenvermietung oder Saisonverträge. Viertel mit zu wenigen registrierten Verträgen in einem Quartal werden ausgelassen statt geschätzt, daher haben einige kleine Gebiete Lücken in ihrer Reihe. Und ein Durchschnitt sagt nichts über Zustand, Stockwerk oder Lichtverhältnisse einer konkreten Wohnung.
Haushaltseinkommen: Eine Miete für sich ist nur ein Preis, deshalb zeigen die Viertelseiten auch, was man dort verdient — die Reihe zum verfügbaren Haushaltseinkommen des Ajuntament de Barcelona, je Zählbezirk veröffentlicht unter CC BY 4.0. Was sie nicht zeigen, ist die Miete geteilt durch dieses Einkommen. Dieses Verhältnis ist leicht zu berechnen und schwer ehrlich zu berechnen: das Einkommen ist je Person, während in einer Wohnung ein Haushalt von rund 2,4 lebt; eine feste Referenzwohnung verrechnet 75 m² in einem Viertel, in dem 55 m² vermietet werden; und die Einkommensreihe endet 2023, die Mieten laufen bis zum aktuellen Quartal. Diese Fehler summieren sich in dieselbe Richtung und können die Rangfolge umkehren. Selbst sauber gerechnet enthielte der Nenner Eigentümerhaushalte und unterschätzte damit die Last der Mieter. Das Einkommen erscheint daher als Zahl neben der Miete, nicht schon zu einem Urteil verrechnet.
Korrekturen: Wenn eine Zahl hier falsch wirkt, sag uns Bescheid: Die Kette ist automatisiert, und eine Quellenänderung kann durchrutschen. Der vollständige Datensatz hinter jeder Seite ist offen veröffentlicht, jeder kann unsere Rechnung nachprüfen.

Zu den offenen Daten