El tope del alquiler en Barcelona, dos años después: los precios vuelven a subir
En resumen
- En los dos años anteriores al tope, el alquiler por m² de los contratos nuevos subió un 20 %. En los dos años siguientes, un 0,9 %.
- Eso no fue una línea plana. Durante un año, más o menos, los precios se frenaron o bajaron, y después volvieron a subir. Desde mediados de 2025 crecen entre un 4 y un 7 % al año, y el último trimestre de 2025 fue récord: 17,04 €/m².
- El alquiler mensual medio sigue por debajo del de antes del tope (1.137 € frente a 1.193 €), sobre todo porque los pisos que se alquilan son más pequeños: de 75 m² se ha pasado a 71 m².
- Se firman menos contratos: 30.789 en 2025, frente a 38.683 en 2023. Pero esa caída empezó dos años antes del tope.
- Por m², todos los distritos están más caros que en el año previo al tope. Ciutat Vella es el que más ha subido, un 8 %.
El 16 de marzo de 2024 Barcelona fue declarada zona de mercado residencial tensionado según la ley de vivienda, y el alquiler de los contratos nuevos quedó limitado. Para la mayoría de propietarios, eso significa que al nuevo inquilino no le pueden cobrar más que al anterior. Los grandes tenedores, y los pisos que no se han alquilado en los últimos cinco años, tienen que ajustarse al índice de referencia del Gobierno. (Si quieres consultar ese índice para tu piso, aquí te explico cómo.)
Desde entonces se discute si ha funcionado, casi siempre con el dato que le conviene a cada uno. Al cumplirse el primer año, en marzo de 2025, la ministra de Vivienda y la consellera catalana de Vivienda anunciaron que el alquiler de los contratos nuevos en Barcelona había bajado un 6,4 %. La serie oficial también muestra esa bajada. Lo que pasa es que no duró.
Estas son las cifras oficiales del INCASÒL, el organismo catalán donde los propietarios tienen que depositar la fianza del inquilino, trimestre a trimestre desde principios de 2023 hasta marzo de 2026. Marzo de 2026 es el último trimestre que han publicado.
Trimestre a trimestre
| Trimestre | €/m² | Respecto a un año antes | Alquiler mensual | Contratos |
|---|---|---|---|---|
| T1 2023 | 15,66 | +12,5 % | 1.087 € | 10.890 |
| T2 2023 | 15,92 | +12,6 % | 1.124 € | 10.328 |
| T3 2023 | 16,22 | +8,7 % | 1.171 € | 8.934 |
| T4 2023 | 16,74 | +10,4 % | 1.178 € | 8.531 |
| T1 2024 | 16,73 | +6,9 % | 1.193 € | 9.825 |
| T2 2024 | 15,98 | +0,4 % | 1.132 € | 7.938 |
| T3 2024 | 15,74 | −3,0 % | 1.133 € | 7.484 |
| T4 2024 | 15,88 | −5,2 % | 1.117 € | 7.656 |
| T1 2025 | 16,19 | −3,3 % | 1.087 € | 7.615 |
| T2 2025 | 16,56 | +3,6 % | 1.136 € | 7.411 |
| T3 2025 | 16,84 | +7,0 % | 1.153 € | 7.855 |
| T4 2025 | 17,04 | +7,4 % | 1.161 € | 7.908 |
| T1 2026 | 16,89 | +4,3 % | 1.137 € | 8.156 |
El tope entró en vigor dos semanas antes de que acabara el T1 2024, así que el T2 2024 es el primer trimestre completo con él. El alquiler por m² bajó un 4,5 % de un trimestre a otro. En primavera eso no suele pasar: en 2022 y 2023 el segundo trimestre salió alrededor de un 1,6 % por encima del primero.
La columna "Respecto a un año antes" lo cuenta todo. Subidas de dos cifras durante 2023, luego casi nada y después tres trimestres seguidos de bajadas. Ese es el tramo del que hablaba el Gobierno. Luego la cosa cambia, y a finales de 2025 los alquileres volvían a subir un 7 % al año y ya superaban cualquier cifra anterior al tope.
La serie completa, desde el año 2000, está en la página de evolución del alquiler.
Más barato al mes porque los pisos son más pequeños
Hay un detalle que se escapa con facilidad: el alquiler mensual de principios de 2026 (1.137 €) sigue por debajo del de principios de 2024 (1.193 €), mientras que el precio por m² es más alto. Las dos cosas son ciertas porque el piso medio alquilado ha encogido. Medía 74,4 m² en los cuatro trimestres anteriores al tope y 71,4 m² en los cuatro últimos.
Con estos datos no puedo decirte por qué. Quizá los pisos grandes se han ido a la venta o al alquiler de temporada, o quizá es simplemente cuáles han salido al mercado. Pero si comparas tu alquiler con lo que pagaba un amigo en 2023, compáralo por m² y no por mes. La cifra mensual deja al tope mejor de lo que está.
Menos contratos, pero la caída empezó antes
Este es el dato que señalan los críticos del tope, así que merece la pena mirarlo con calma.
| Año | Contratos |
|---|---|
| 2019 | 51.294 |
| 2020 | 40.416 |
| 2021 | 57.158 |
| 2022 | 47.927 |
| 2023 | 38.683 |
| 2024 | 32.903 |
| 2025 | 30.789 |
Sí, en 2025 se firmaron alrededor de un 20 % menos de contratos que en 2023. Pero 2023 ya había perdido un 19 % respecto a 2022, y el tope todavía no existía. La caída venía de lejos, y estos datos no permiten saber cuánto le ha sumado el tope.
Los trimestres más recientes van en sentido contrario. Los tres últimos subieron frente al mismo trimestre del año anterior, un 5 %, un 3 % y un 7 %.
Distrito a distrito
Aquí comparo el año anterior al tope (de abril de 2023 a marzo de 2024) con el último año del que hay datos (de abril de 2025 a marzo de 2026). Cada cifra es la media de cuatro trimestres, ponderada por el número de contratos. El primer periodo incluye las dos primeras semanas del tope, pero la diferencia es mínima.
| Distrito | €/m² antes | €/m² ahora | Variación | Contratos |
|---|---|---|---|---|
| Ciutat Vella | 16,92 | 18,32 | +8,3 % | +2,8 % |
| Les Corts | 17,31 | 17,88 | +3,3 % | −4,5 % |
| Gràcia | 17,42 | 17,96 | +3,1 % | −11,2 % |
| Sarrià-Sant Gervasi | 18,55 | 19,09 | +2,9 % | −7,9 % |
| Sant Martí | 16,29 | 16,71 | +2,6 % | −21,4 % |
| Horta-Guinardó | 14,78 | 15,10 | +2,2 % | −15,0 % |
| Sant Andreu | 13,99 | 14,21 | +1,6 % | −10,7 % |
| Nou Barris | 13,49 | 13,68 | +1,4 % | −23,7 % |
| Sants-Montjuïc | 16,37 | 16,55 | +1,1 % | −9,2 % |
| Eixample | 16,86 | 16,89 | +0,2 % | −14,7 % |
| Barcelona | 16,39 | 16,84 | +2,7 % | −16,7 % |
Todos los distritos están más caros por m² que antes, aunque en general no mucho: un 2,7 % para el conjunto de la ciudad en dos años. El Eixample apenas se ha movido.
Ciutat Vella va por libre. Ha subido un 8 %, es el único distrito donde se firman más contratos que antes y, por m², ya es el segundo distrito más caro de la ciudad, solo por detrás de Sarrià-Sant Gervasi. Los pisos allí son pequeños, así que el alquiler mensual (1.025 € de media) todavía parece moderado.
En el otro extremo, Nou Barris y Sant Martí han perdido más de una quinta parte de sus contratos.
Lo que estas cifras no pueden decirte
- Qué habría pasado sin el tope. No hay una segunda Barcelona con la que comparar, y los precios ya se estaban frenando antes de que llegara: del 12,5 % anual a principios de 2023 al 6,9 % a principios de 2024.
- Qué pagan los inquilinos que ya estaban. Aquí solo hay contratos nuevos. Si vives en el mismo piso desde 2022, nada de esto describe tu alquiler.
- Los contratos de temporada. Son otra historia, y el post 010 cuenta cómo los usaron los propietarios para esquivar el tope.
Mi lectura, por si sirve de algo: el tope les dio a los nuevos inquilinos más o menos un año de precios planos o a la baja. No impidió que después volvieran a subir, y llegó cuando el número de contratos ya iba cayendo. Si eso es funcionar o no, depende de lo que esperaras de él.
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