El topall del lloguer a Barcelona, dos anys després: els preus tornen a pujar
En resum
- En els dos anys anteriors al topall, el lloguer per m² dels contractes nous va pujar un 20%. En els dos anys següents, un 0,9%.
- No ha estat una línia plana. Durant un any, més o menys, els preus es van aturar o van baixar, i després van girar. Des de mitjan 2025 pugen entre un 4 i un 7% l'any, i l'últim trimestre del 2025 va ser un rècord: 17,04 €/m².
- El lloguer mensual mitjà encara és més baix que abans del topall (1.137 € davant de 1.193 €), sobretot perquè els pisos que es lloguen són més petits: han passat de 75 m² a 71 m².
- Es signen menys contractes: 30.789 el 2025, davant de 38.683 el 2023. Però aquesta caiguda va començar dos anys abans del topall.
- Per m², tots els districtes són més cars que l'any anterior al topall. Ciutat Vella és el que més ha pujat, un 8%.
El 16 de març del 2024 Barcelona va ser declarada zona de mercat residencial tensionat segons la llei estatal d'habitatge, i el lloguer dels contractes nous va quedar limitat. Per a la majoria de propietaris, això vol dir que al nou llogater no li poden cobrar més del que pagava l'anterior. Els grans tenidors, i els pisos que no s'han llogat en els últims cinc anys, han de respectar l'índex de referència del govern. (Si vols consultar aquest índex per al teu pis, aquí t'explico com.)
Des de llavors es discuteix si ha funcionat, i cadascú tria la xifra que li convé. Al cap d'un any, el març del 2025, la ministra d'Habitatge i la consellera d'Habitatge de la Generalitat van anunciar que el lloguer dels contractes nous a Barcelona havia baixat un 6,4%. La sèrie oficial confirma que els preus van baixar. Només que no van seguir baixant.
Aquestes són les xifres oficials de l'INCASÒL, l'organisme català on els propietaris han de dipositar la fiança del llogater, per a cada trimestre des de principis del 2023 fins al març del 2026. El març del 2026 és l'últim trimestre que han publicat.
Trimestre a trimestre
| Trimestre | €/m² | Variació interanual | Lloguer mensual | Contractes |
|---|---|---|---|---|
| T1 2023 | 15,66 | +12,5% | 1.087 € | 10.890 |
| T2 2023 | 15,92 | +12,6% | 1.124 € | 10.328 |
| T3 2023 | 16,22 | +8,7% | 1.171 € | 8.934 |
| T4 2023 | 16,74 | +10,4% | 1.178 € | 8.531 |
| T1 2024 | 16,73 | +6,9% | 1.193 € | 9.825 |
| T2 2024 | 15,98 | +0,4% | 1.132 € | 7.938 |
| T3 2024 | 15,74 | −3,0% | 1.133 € | 7.484 |
| T4 2024 | 15,88 | −5,2% | 1.117 € | 7.656 |
| T1 2025 | 16,19 | −3,3% | 1.087 € | 7.615 |
| T2 2025 | 16,56 | +3,6% | 1.136 € | 7.411 |
| T3 2025 | 16,84 | +7,0% | 1.153 € | 7.855 |
| T4 2025 | 17,04 | +7,4% | 1.161 € | 7.908 |
| T1 2026 | 16,89 | +4,3% | 1.137 € | 8.156 |
El topall va entrar en vigor dues setmanes abans que acabés el T1 2024, així que el T2 2024 és el primer trimestre sencer amb topall. El lloguer per m² va baixar un 4,5% d'un trimestre a l'altre. A la primavera això no sol passar: el 2022 i el 2023, el segon trimestre va sortir aproximadament un 1,6% per sobre del primer.
Si llegeixes la columna de la variació interanual de dalt a baix, hi tens tota la història. Pujades de dos dígits durant tot el 2023, després gairebé res, i després tres trimestres seguits de preus a la baixa. D'aquest tram parlava el govern. Després la cosa gira, i a finals del 2025 el lloguer tornava a pujar un 7% l'any i ja havia superat tot el que s'havia vist abans del topall.
Pots veure la sèrie completa, des del 2000, a la pàgina d'història del lloguer.
Més barat al mes, perquè els pisos són més petits
Hi ha un detall fàcil de passar per alt: el lloguer mensual de principis del 2026 (1.137 €) encara és per sota del de principis del 2024 (1.193 €), mentre que el preu per m² és més alt. Les dues coses són certes perquè el pis llogat mitjà s'ha fet més petit. Feia 74,4 m² de mitjana en els quatre trimestres anteriors al topall i 71,4 m² en els quatre últims.
Amb aquestes dades no et puc dir per què. Potser els pisos grans han passat a la venda o al lloguer de temporada, potser és només qüestió de quins pisos han sortit. Però si compares el teu lloguer amb el que pagava un amic el 2023, fes-ho per m², no per mes. Per mes, el topall queda millor del que és.
Menys contractes, però la caiguda va començar abans
Aquesta és la xifra que assenyalen els crítics del topall, així que val la pena mirar-la bé.
| Any | Contractes |
|---|---|
| 2019 | 51.294 |
| 2020 | 40.416 |
| 2021 | 57.158 |
| 2022 | 47.927 |
| 2023 | 38.683 |
| 2024 | 32.903 |
| 2025 | 30.789 |
Sí, el 2025 es van signar un 20% menys de contractes que el 2023. Però el 2023 ja n'havia perdut un 19% respecte al 2022, i el topall encara no existia. La baixada ja estava en marxa, i aquestes dades no permeten saber quant hi ha afegit el topall.
Els últims trimestres van en sentit contrari. Els tres més recents van pujar respecte a l'any anterior: un 5%, un 3% i un 7%.
Districte per districte
Aquí comparo l'any anterior al topall (d'abril del 2023 a març del 2024) amb l'últim any de dades (d'abril del 2025 a març del 2026). Cada xifra és la mitjana de quatre trimestres, ponderada pel nombre de contractes. El primer període inclou les dues primeres setmanes del topall, però la diferència és mínima.
| Districte | €/m² abans | €/m² ara | Variació | Contractes |
|---|---|---|---|---|
| Ciutat Vella | 16,92 | 18,32 | +8,3% | +2,8% |
| Les Corts | 17,31 | 17,88 | +3,3% | −4,5% |
| Gràcia | 17,42 | 17,96 | +3,1% | −11,2% |
| Sarrià-Sant Gervasi | 18,55 | 19,09 | +2,9% | −7,9% |
| Sant Martí | 16,29 | 16,71 | +2,6% | −21,4% |
| Horta-Guinardó | 14,78 | 15,10 | +2,2% | −15,0% |
| Sant Andreu | 13,99 | 14,21 | +1,6% | −10,7% |
| Nou Barris | 13,49 | 13,68 | +1,4% | −23,7% |
| Sants-Montjuïc | 16,37 | 16,55 | +1,1% | −9,2% |
| Eixample | 16,86 | 16,89 | +0,2% | −14,7% |
| Barcelona | 16,39 | 16,84 | +2,7% | −16,7% |
Tots els districtes són més cars per m² que abans, però en general no gaire: un 2,7% per al conjunt de la ciutat en dos anys. L'Eixample gairebé no s'ha mogut.
Ciutat Vella és l'excepció. Ha pujat un 8%, és l'únic districte on es signen més contractes que abans, i per m² ara és el segon districte més car de la ciutat, després de Sarrià-Sant Gervasi. Els pisos hi són petits, i per això el lloguer mensual (1.025 € de mitjana) encara sembla moderat.
A l'altre extrem, Nou Barris i Sant Martí han perdut més d'una cinquena part dels contractes.
El que aquestes xifres no et diuen
- Què hauria passat sense el topall. No hi ha una segona Barcelona per comparar, i els preus ja s'alentien abans que arribés: d'un 12,5% anual a principis del 2023 a un 6,9% a principis del 2024.
- Què paguen els llogaters que no s'han mogut. Són només contractes nous. Si vius al mateix pis des del 2022, res d'això no descriu el teu lloguer.
- Els contractes de temporada. Són una història a part, i l'article 010 explica com els propietaris els han fet servir per esquivar el topall.
La meva lectura, per si serveix d'alguna cosa: el topall va donar als nous llogaters un any, més o menys, de preus estables o a la baixa. No va impedir que després tornessin a pujar, i va arribar quan el nombre de contractes ja s'estava reduint. Si això vol dir que ha funcionat o no, depèn del que n'esperessis.
Calculadora de lloguer
Compara el teu lloguer amb les mitjanes de Barcelona