Il tetto agli affitti a Barcellona, due anni dopo: i prezzi tornano a salire

In breve

Nei due anni prima del tetto, l'affitto al m² dei nuovi contratti è salito del 20%. Nei due anni dopo, dello 0,9%.
Il percorso però non è stato lineare. Per circa un anno i prezzi si sono fermati o sono scesi, poi hanno girato. Da metà 2025 salgono del 4-7% l'anno, e l'ultimo trimestre del 2025 è stato un record: 17,04 €/m².
L'affitto medio mensile è ancora più basso di prima del tetto (1.137 € contro 1.193 €), soprattutto perché gli appartamenti affittati sono diventati più piccoli: da 75 m² a 71 m².
Si firmano meno contratti: 30.789 nel 2025, contro 38.683 nel 2023. Ma il calo era cominciato due anni prima del tetto.
Al m², ogni distretto costa più che nell'anno prima del tetto. Ciutat Vella è salita più di tutti, dell'8%.

Il 16 marzo 2024 Barcellona è stata dichiarata "zona tensionata" secondo la legge spagnola sulla casa, e gli affitti dei nuovi contratti hanno avuto un tetto. Per la maggior parte dei proprietari significa che al nuovo inquilino non si può chiedere più di quanto pagava quello precedente. I grandi proprietari, e gli appartamenti che non sono stati affittati negli ultimi cinque anni, devono stare dentro l'indice di riferimento del governo. (Se vuoi controllare l'indice per il tuo appartamento, ecco come fare.)

Da allora si discute se abbia funzionato, di solito con il numero che fa più comodo. Dopo un anno, a marzo 2025, la ministra spagnola e quella catalana della Casa hanno annunciato che gli affitti dei nuovi contratti a Barcellona erano scesi del 6,4%. La serie ufficiale conferma che i prezzi sono scesi. Solo che poi hanno smesso di scendere.

Qui sotto ci sono i dati ufficiali dell'INCASÒL, l'ente catalano dove i proprietari devono depositare la cauzione dell'inquilino, per ogni trimestre dall'inizio del 2023 a marzo 2026. Marzo 2026 è l'ultimo trimestre pubblicato.

Trimestre per trimestre

Trimestre	€/m²	Su base annua	Affitto mensile	Contratti
T1 2023	15,66	+12,5%	1.087 €	10.890
T2 2023	15,92	+12,6%	1.124 €	10.328
T3 2023	16,22	+8,7%	1.171 €	8.934
T4 2023	16,74	+10,4%	1.178 €	8.531
T1 2024	16,73	+6,9%	1.193 €	9.825
T2 2024	15,98	+0,4%	1.132 €	7.938
T3 2024	15,74	−3,0%	1.133 €	7.484
T4 2024	15,88	−5,2%	1.117 €	7.656
T1 2025	16,19	−3,3%	1.087 €	7.615
T2 2025	16,56	+3,6%	1.136 €	7.411
T3 2025	16,84	+7,0%	1.153 €	7.855
T4 2025	17,04	+7,4%	1.161 €	7.908
T1 2026	16,89	+4,3%	1.137 €	8.156

Il tetto è entrato in vigore due settimane prima della fine del T1 2024, quindi il T2 2024 è il primo trimestre intero con il tetto. L'affitto al m² è sceso del 4,5% da un trimestre all'altro. In primavera di solito non succede: nel 2022 e nel 2023 il secondo trimestre era stato circa l'1,6% più alto del primo.

Scorri la colonna "su base annua" e c'è tutta la storia. Aumenti a due cifre per tutto il 2023, poi quasi niente, poi tre trimestri di fila con i prezzi in calo. È il periodo di cui parlava il governo. Poi la curva gira, e a fine 2025 gli affitti salivano di nuovo del 7% l'anno e avevano superato qualsiasi livello visto prima del tetto.

La serie completa, dal 2000 a oggi, è nella pagina dello storico degli affitti.

Meno cari al mese, perché le case sono più piccole

Una cosa che sfugge facilmente: l'affitto mensile di inizio 2026 (1.137 €) è ancora sotto quello di inizio 2024 (1.193 €), mentre il prezzo al m² è più alto. Sono vere tutte e due perché l'appartamento medio affittato si è ristretto. Era di 74,4 m² nei quattro trimestri prima del tetto e di 71,4 m² negli ultimi quattro.

Da questi dati non riesco a capire il perché. Magari gli appartamenti più grandi sono finiti in vendita o negli affitti temporanei, magari sono solo quelli che sono capitati sul mercato. Però se confronti il tuo affitto con quello che pagava un amico nel 2023, guarda il prezzo al m², non quello mensile. Il dato mensile fa fare al tetto una figura migliore.

Meno contratti, ma il calo era cominciato prima

È il numero che citano i critici del tetto, quindi conviene guardarlo bene.

Anno	Contratti
2019	51.294
2020	40.416
2021	57.158
2022	47.927
2023	38.683
2024	32.903
2025	30.789

Sì, nel 2025 si sono firmati circa il 20% di contratti in meno rispetto al 2023. Ma il 2023 aveva già perso il 19% sul 2022, e il tetto non esisteva ancora. La discesa era già ben avviata, e questi dati non dicono quanto ci abbia aggiunto il tetto.

I trimestri più recenti vanno nella direzione opposta. Gli ultimi tre sono stati tutti in crescita sull'anno prima: del 5%, del 3% e del 7%.

Distretto per distretto

Qui confronto l'anno prima del tetto (da aprile 2023 a marzo 2024) con l'ultimo anno di dati (da aprile 2025 a marzo 2026). Ogni cifra è la media di quattro trimestri, ponderata per il numero di contratti. Il primo periodo include le prime due settimane del tetto, ma per questo confronto va bene così.

Distretto	€/m² prima	€/m² ora	Variazione	Contratti
Ciutat Vella	16,92	18,32	+8,3%	+2,8%
Les Corts	17,31	17,88	+3,3%	−4,5%
Gràcia	17,42	17,96	+3,1%	−11,2%
Sarrià-Sant Gervasi	18,55	19,09	+2,9%	−7,9%
Sant Martí	16,29	16,71	+2,6%	−21,4%
Horta-Guinardó	14,78	15,10	+2,2%	−15,0%
Sant Andreu	13,99	14,21	+1,6%	−10,7%
Nou Barris	13,49	13,68	+1,4%	−23,7%
Sants-Montjuïc	16,37	16,55	+1,1%	−9,2%
Eixample	16,86	16,89	+0,2%	−14,7%
Barcellona	16,39	16,84	+2,7%	−16,7%

Al m² ogni distretto costa più di prima, ma quasi sempre di poco: il 2,7% per la città in due anni. L'Eixample si è mosso appena.

Ciutat Vella fa eccezione. È salita dell'8%, è l'unico distretto dove si firmano più contratti di prima, e al m² adesso è il secondo distretto più caro della città dopo Sarrià-Sant Gervasi. Lì gli appartamenti sono piccoli, quindi l'affitto mensile (1.025 € in media) sembra ancora contenuto.

All'altro estremo, Nou Barris e Sant Martí hanno perso più di un quinto dei contratti.

Cosa questi numeri non possono dirti

Cosa sarebbe successo senza il tetto. Non esiste una seconda Barcellona con cui fare il confronto, e i prezzi stavano già rallentando prima che arrivasse: dal 12,5% annuo di inizio 2023 al 6,9% di inizio 2024.
Quanto paga chi è già in casa. Questi sono solo contratti nuovi. Se vivi nello stesso appartamento dal 2022, qui non c'è niente che descriva il tuo affitto.
I contratti temporanei. Sono una storia a parte, e il post 010 racconta come i proprietari li hanno usati per aggirare il tetto.

La mia lettura, per quel che vale: il tetto ha dato ai nuovi inquilini circa un anno di prezzi fermi o in calo. Dopo non ha impedito che risalissero, ed è arrivato quando il numero di contratti stava già calando. Se questo voglia dire che ha funzionato dipende da cosa ti aspettavi.