Zwei Jahre Mietpreisbremse in Barcelona: Die Mieten steigen wieder

Kurz gefasst

In den zwei Jahren vor der Mietpreisbremse stieg die Miete pro m² bei neuen Verträgen um 20 %. In den zwei Jahren danach um 0,9 %.
Gleichmäßig verlief das nicht. Etwa ein Jahr lang stagnierten oder sanken die Preise, dann drehte es. Seit Mitte 2025 steigen sie um 4 bis 7 % im Jahr, und das letzte Quartal 2025 war ein Rekord: 17,04 €/m².
Die durchschnittliche Monatsmiete liegt noch unter dem Stand vor der Bremse (1.137 € gegenüber 1.193 €). Das liegt vor allem daran, dass die vermieteten Wohnungen kleiner geworden sind, von 75 m² auf 71 m².
Es werden weniger Verträge geschlossen: 30.789 im Jahr 2025, gegenüber 38.683 im Jahr 2023. Dieser Rückgang hat aber zwei Jahre vor der Bremse angefangen.
Pro m² ist jeder Bezirk teurer als im Jahr vor der Bremse. Am stärksten gestiegen ist Ciutat Vella, um 8 %.

Am 16. März 2024 wurde Barcelona nach dem spanischen Wohnungsgesetz zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt. Seitdem gilt für neue Mietverträge eine Mietpreisbremse. Für die meisten Vermieter heißt das: Von einem neuen Mieter dürfen sie nicht mehr verlangen als vom vorherigen. Große Vermieter und Wohnungen, die in den letzten fünf Jahren nicht vermietet waren, sind an den staatlichen Referenzindex gebunden. (Wie du diesen Index für deine eigene Wohnung nachschlägst, steht hier.)

Seitdem wird gestritten, ob sie funktioniert, meist mit der Zahl, die gerade passt. Nach einem Jahr, im März 2025, verkündeten die spanische Wohnungsministerin und ihre katalanische Amtskollegin, die Mieten bei neuen Verträgen in Barcelona seien um 6,4 % gesunken. Die amtliche Statistik bestätigt, dass die Preise gefallen sind. Sie sind nur nicht weiter gefallen.

Die Zahlen unten stammen von INCASÒL, der katalanischen Behörde, bei der Vermieter die Kaution des Mieters hinterlegen müssen. Sie decken jedes Quartal von Anfang 2023 bis März 2026 ab. März 2026 ist das jüngste Quartal, das INCASÒL veröffentlicht hat.

Quartal für Quartal

Quartal	€/m²	ggü. Vorjahr	Monatsmiete	Verträge
Q1 2023	15,66	+12,5 %	1.087 €	10.890
Q2 2023	15,92	+12,6 %	1.124 €	10.328
Q3 2023	16,22	+8,7 %	1.171 €	8.934
Q4 2023	16,74	+10,4 %	1.178 €	8.531
Q1 2024	16,73	+6,9 %	1.193 €	9.825
Q2 2024	15,98	+0,4 %	1.132 €	7.938
Q3 2024	15,74	−3,0 %	1.133 €	7.484
Q4 2024	15,88	−5,2 %	1.117 €	7.656
Q1 2025	16,19	−3,3 %	1.087 €	7.615
Q2 2025	16,56	+3,6 %	1.136 €	7.411
Q3 2025	16,84	+7,0 %	1.153 €	7.855
Q4 2025	17,04	+7,4 %	1.161 €	7.908
Q1 2026	16,89	+4,3 %	1.137 €	8.156

Die Bremse griff zwei Wochen vor Ende von Q1 2024. Q2 2024 ist also das erste volle Quartal mit ihr. Die Miete pro m² fiel von einem Quartal aufs nächste um 4,5 %. Im Frühjahr ist das ungewöhnlich: 2022 und 2023 lag das zweite Quartal jeweils etwa 1,6 % über dem ersten.

Wer die Spalte „ggü. Vorjahr“ von oben nach unten liest, hat die ganze Geschichte. 2023 fast durchgehend zweistellige Zuwächse, dann fast nichts, dann drei Quartale hintereinander sinkende Preise. Das ist die Phase, von der die Regierung sprach. Dann dreht es. Ende 2025 stiegen die Mieten wieder um 7 % im Jahr und lagen über allem, was es vor der Bremse gab.

Die komplette Reihe bis zurück ins Jahr 2000 steht auf der Seite zur Mietentwicklung.

Pro Monat günstiger, weil die Wohnungen kleiner wurden

Leicht zu übersehen: Die Monatsmiete Anfang 2026 (1.137 €) liegt immer noch unter der von Anfang 2024 (1.193 €), der Preis pro m² aber darüber. Beides stimmt, weil die durchschnittlich vermietete Wohnung geschrumpft ist. In den vier Quartalen vor der Bremse waren es im Schnitt 74,4 m², in den letzten vier 71,4 m².

Warum, kann ich aus diesen Daten nicht ablesen. Vielleicht gingen größere Wohnungen in den Verkauf oder in die Saisonvermietung, vielleicht ist es einfach Zufall, welche Wohnungen gerade frei wurden. Wenn du deine Miete mit dem vergleichst, was jemand aus deinem Freundeskreis 2023 gezahlt hat, dann vergleiche pro m² und nicht pro Monat. Pro Monat gerechnet sieht die Bremse besser aus, als sie ist.

Weniger Verträge, aber der Rückgang begann früher

Auf diese Zahl zeigen die Kritiker der Bremse. Es lohnt sich also, genau hinzusehen.

Jahr	Verträge
2019	51.294
2020	40.416
2021	57.158
2022	47.927
2023	38.683
2024	32.903
2025	30.789

Ja, 2025 wurden etwa 20 % weniger Verträge geschlossen als 2023. Aber schon 2023 waren es 19 % weniger als 2022, und da gab es die Bremse noch nicht. Der Rückgang lief längst, und aus diesen Daten lässt sich nicht ablesen, wie viel die Bremse noch dazugetan hat.

Die jüngsten Quartale zeigen in die andere Richtung. Die letzten drei lagen jeweils über dem Vorjahr, um 5 %, 3 % und 7 %.

Bezirk für Bezirk

Hier vergleiche ich das Jahr vor der Bremse (April 2023 bis März 2024) mit dem jüngsten Datenjahr (April 2025 bis März 2026). Jeder Wert ist ein Mittel aus vier Quartalen, gewichtet nach der Zahl der Verträge. Der erste Zeitraum enthält schon die ersten zwei Wochen der Bremse. Für diesen Vergleich reicht das.

Bezirk	€/m² vorher	€/m² jetzt	Veränderung	Verträge
Ciutat Vella	16,92	18,32	+8,3 %	+2,8 %
Les Corts	17,31	17,88	+3,3 %	−4,5 %
Gràcia	17,42	17,96	+3,1 %	−11,2 %
Sarrià-Sant Gervasi	18,55	19,09	+2,9 %	−7,9 %
Sant Martí	16,29	16,71	+2,6 %	−21,4 %
Horta-Guinardó	14,78	15,10	+2,2 %	−15,0 %
Sant Andreu	13,99	14,21	+1,6 %	−10,7 %
Nou Barris	13,49	13,68	+1,4 %	−23,7 %
Sants-Montjuïc	16,37	16,55	+1,1 %	−9,2 %
Eixample	16,86	16,89	+0,2 %	−14,7 %
Barcelona	16,39	16,84	+2,7 %	−16,7 %

Jeder Bezirk ist pro m² teurer als vorher, meist aber nicht viel: für die ganze Stadt 2,7 % in zwei Jahren. Eixample hat sich kaum bewegt.

Ciutat Vella fällt aus der Reihe. Die Miete stieg um 8 %, es ist der einzige Bezirk, in dem mehr Verträge geschlossen werden als vorher, und pro m² ist er jetzt nach Sarrià-Sant Gervasi der zweitteuerste Bezirk der Stadt. Die Wohnungen dort sind klein. Deshalb wirkt die Monatsmiete (im Schnitt 1.025 €) immer noch bescheiden.

Am anderen Ende haben Nou Barris und Sant Martí mehr als ein Fünftel ihrer Verträge verloren.

Was diese Zahlen nicht verraten

Was ohne die Bremse passiert wäre. Es gibt kein zweites Barcelona zum Vergleich, und die Preise wurden schon vor der Bremse langsamer: von 12,5 % im Jahr Anfang 2023 auf 6,9 % Anfang 2024.
Was Bestandsmieter zahlen. Das hier sind nur neue Verträge. Wenn du seit 2022 in derselben Wohnung wohnst, beschreibt nichts davon deine Miete.
Saisonverträge. Die sind ein eigenes Thema, und Beitrag 010 beschreibt, wie Vermieter damit die Bremse umgangen haben.

Meine Lesart: Die Mietpreisbremse hat neuen Mietern etwa ein Jahr mit stagnierenden oder sinkenden Preisen verschafft. Den Anstieg danach hat sie nicht aufgehalten, und sie kam zu einer Zeit, in der die Zahl der Verträge ohnehin schon schrumpfte. Ob man das „funktioniert“ nennt, hängt davon ab, was man von ihr erwartet hat.