Ist deine Miete in Barcelona legal? So prüfst du den Preisindex
Hier ist etwas, das die meisten Leute, die in Barcelona mieten, nicht wissen: Es gibt ein gesetzliches Maximum dessen, was dein Vermieter verlangen darf.
Ich rede nicht von irgendeiner vagen Empfehlung. Seit 2024 ist Barcelona offiziell eine "angespannte Zone" (zona tensionada), was bedeutet, dass Mietpreise gesetzlich gedeckelt sind. Dein Vermieter kann sich keine Zahl ausdenken. Er muss sich an die Grenzen halten, die die Generalitat festlegt.
Das Problem? Fast niemand weiß das. Besonders wenn du neu in der Stadt bist.
Moment, es gibt eine Mietobergrenze?
Ja. Die Agència de l'Habitatge veröffentlicht einen Index, der die maximale Miete für jede Adresse in Barcelona berechnet. Dabei berücksichtigt er:
- Wo die Wohnung liegt (die Gegend macht viel aus)
- Wie groß sie ist
- Wann sie gebaut wurde
- Die Energieeffizienz
- Den allgemeinen Zustand
Du gibst deine Adresse ein und bekommst drei Zahlen: eine niedrige, eine mittlere und ein Maximum. In Barcelona dürfen neue Verträge dieses Maximum nicht legal überschreiten.
Gilt das für dich?
Die Mietobergrenze gilt für:
- Neue Verträge, die nach Inkrafttreten der Regelung unterschrieben wurden
- Vertragsverlängerungen, bei denen der Vermieter den Preis erhöhen will
- Alle Wohnungsmieten in der Stadt Barcelona
Sie gilt NICHT für:
- Verträge, die vor der Regelung unterschrieben wurden (deine Miete bleibt "eingefroren")
- Zimmer in WGs (nur Vermietungen ganzer Wohnungen)
- Sozialwohnungen oder öffentliche Vermietungen
- Temporäre Vermietungen unter 11 Monaten (obwohl neue Regelungen auch diese ins Visier nehmen)
Wie du es prüfst
Hier ist das offizielle Tool: agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer
Es ist auf Katalanisch, aber dein Browser kann es übersetzen. Du brauchst:
- Deine Adresse
- Die m² der Wohnung (schau in deinen Vertrag)
- Ungefähr wann das Gebäude gebaut wurde
- Den Buchstaben des Energieausweises (A bis G)
Mach die Rechnung. Wenn du 1.400€ zahlst und der Index sagt Maximum 1.200€, hast du ein Problem. Oder besser gesagt, dein Vermieter hat eins.
"Aber mein Vermieter hat gesagt..."
Schau, Vermieter sagen viele Sachen. Manche kennen die Obergrenzen wirklich nicht. Andere kennen sie und hoffen, dass du sie nicht kennst.
Die Realität: Ein Haufen Angebote auf Idealista und Fotocasa liegen über dem gesetzlichen Limit. Das macht es nicht legal. Es bedeutet, dass sie darauf wetten, dass du nicht nachprüfst.
Was kannst du tun?
Wenn du herausfindest, dass du zu viel zahlst:
1. Sprich zuerst mit deinem Vermieter. Zeig ihm die Index-Berechnung. Manche werden anpassen, besonders wenn du ein guter Mieter bist, den sie behalten wollen.
2. Reich eine Beschwerde ein. Du kannst illegale Preise melden bei:
- Agència de l'Habitatge de Catalunya (Wohnungsagentur)
- OMIC Barcelona (Verbraucherschutzbüro)
Bußgelder für Vermieter reichen von 3.000€ bis 90.000€ je nach Schwere.
3. Hol dir kostenlose Rechtsberatung. Die Wohnungsbüros von Barcelona (Oficina d'Habitatge) bieten kostenlose Beratungen an. Die Verbraucherorganisation CECU hilft auch. Nutze diese Ressourcen.
Ein paar echte Zahlen
Um dir eine Vorstellung zu geben, was Mieten kosten sollten:
| Viertel | Was verlangt wird | Was die Obergrenze sagt |
|---|---|---|
| Eixample | 1.450€ | ~1.280€ |
| Gràcia | 1.350€ | ~1.180€ |
| Poblenou | 1.400€ | ~1.220€ |
| Sants | 1.200€ | ~1.050€ |
| Nou Barris | 900€ | ~820€ |
(Für eine ~60m² Wohnung. Deine Adresse wird variieren, prüf es immer.)
Die Unterschiede sind nicht riesig, aber 100-200€/Monat summieren sich zu 1.200-2.400€/Jahr. Ein schöner Urlaub, den du deinem Vermieter finanzierst.
Warum Vermieter damit durchkommen
Mehrere Gründe lassen überteuerte Mieten bestehen:
- Unwissenheit. Die meisten Mieter, besonders Ausländer, kennen die Obergrenzen nicht.
- Verzweifelte Nachfrage. Mit 40% der Vermietungen für Touristen und Saisonarbeiter ist das langfristige Angebot knapp.
- Schwache Kontrolle. Die Behörden haben nicht das Personal, um jedes Angebot zu überwachen.
- Vertragstricks. Manche Vermieter stufen die Vermietung als "temporär" ein, um die Obergrenzen zu umgehen.
Das System verlässt sich darauf, dass Mieter ihre Rechte kennen und durchsetzen.
Bevor du irgendetwas unterschreibst
Schnelle Checkliste:
- Prüf den Index zuerst. Bevor du überhaupt verhandelst.
- Frag nach der nota simple. Das beweist, dass er wirklich der Eigentümer ist.
- Mach Fotos von allem. Am Tag, an dem du einziehst. Wände, Böden, Geräte, alles.
- Lies den Vertrag. Achte auf "temporäre Vermietung"-Klauseln, die manchmal benutzt werden, um die Regeln zu umgehen.
Und vergleich, was sie verlangen, mit echten Daten. Unser Mietrechner nutzt dieselben INCASOL-Daten wie der offizielle Index. Dauert 30 Sekunden.
Das große Ganze
Barcelonas Mietmarkt ist gerade hart. Preise um 33% gestiegen in acht Jahren. Durchschnittsmiete jetzt höher als der Mindestlohn. Das ist nicht nachhaltig.
Die Mietobergrenze ist ein Versuch, das zu beheben. Ob es langfristig funktioniert, wer weiß. Aber das Gesetz existiert heute, und es gilt für dich.
Akzeptier nicht einfach die erste Zahl, die dir jemand hinwirft. Wisse, was du zahlen solltest.