26 Jahre Mieten in Barcelona: von 388 € auf 1.137 € im Monat
Kurz gefasst
- Anfang 2000 kostete ein neuer Mietvertrag in Barcelona im Schnitt 388 € im Monat, also 5,73 €/m². Anfang 2026 waren es 1.137 € oder 16,89 €/m². Pro m² ist das 2,9-mal so viel.
- Stetig bergauf ging es nicht. Bis Ende 2008 hat sich die Miete mehr als verdoppelt, danach fiel sie fast sechs Jahre lang, insgesamt um 20 %. Erst Ende 2016 lag sie wieder über dem Höchststand von 2008.
- Ciutat Vella war im Jahr 2000 pro m² der drittgünstigste Bezirk. Heute ist es der zweitteuerste.
- In der Krise fielen die günstigen Bezirke am tiefsten. Nou Barris verlor 27 %, Ciutat Vella nur 9 %.
- Der teuerste Bezirk kostet 1,41-mal so viel wie der günstigste, genau wie im Jahr 2000. Der Abstand in Euro hat sich aber mehr als verdoppelt.
War Barcelona schon immer so teuer? INCASÒL, die katalanische Behörde, bei der Vermieter die Kaution des Mieters hinterlegen müssen, veröffentlicht seit 2000 jedes Quartal Zahlen für die Bezirke. Die Frage lässt sich also beantworten.
Alle Zahlen unten gelten für neue Verträge, die im jeweiligen Zeitraum unterschrieben wurden. Es sind nominale Werte, die Inflation ist nicht herausgerechnet. Die komplette Reihe Quartal für Quartal steht auf der Seite zur Mietentwicklung.
Sechs Phasen
| Phase | €/m² am Anfang | €/m² am Ende | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Boom: Q1 2000 bis Q4 2008 | 5,73 | 12,57 | +119 % |
| Krise: Q4 2008 bis Q3 2014 | 12,57 | 10,01 | −20 % |
| Erholung: Q3 2014 bis Q3 2019 | 10,01 | 14,34 | +43 % |
| Pandemie: Q3 2019 bis Q2 2021 | 14,34 | 13,10 | −9 % |
| Steiler Anstieg: Q2 2021 bis Q1 2024 | 13,10 | 16,73 | +28 % |
| Mietpreisbremse: Q1 2024 bis Q1 2026 | 16,73 | 16,89 | +1 % |
Den Boom haben viele vergessen. In weniger als neun Jahren hat sich die Miete mehr als verdoppelt, das sind etwa 9 % im Jahr. So schnell ging es danach nur noch einmal, zwischen 2021 und 2024.
Dann fiel sie fast sechs Jahre lang. Den Tiefpunkt erreichte sie im dritten Quartal 2014 mit 10,01 €/m², also 702 € im Monat. Über den Höchststand von 2008 kam sie erst Ende 2016 wieder, acht Jahre nachdem er erreicht war.
Der Rückgang in der Pandemie war kurz: 9 % in etwa zwei Jahren. Danach ging die Miete in weniger als drei Jahren von 13,10 auf 16,73 € hoch. Zuletzt kam die Mietpreisbremse. In ihren zwei Jahren blieb die Miete fast gleich, auch wenn das vierte Quartal 2025 mit 17,04 €/m² einen Rekord brachte.
Bezirk für Bezirk
Jahresmittel in € pro m²:
| Bezirk | 2000 | 2008 | Tiefstwert nach 2008 | 2025 | 2025 ggü. 2000 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ciutat Vella | 5,53 | 12,56 | 11,37 (2014) | 18,13 | ×3,28 |
| Eixample | 5,77 | 11,89 | 10,24 (2013) | 16,81 | ×2,91 |
| Sant Martí | 5,75 | 11,83 | 9,75 (2014) | 16,52 | ×2,87 |
| Gràcia | 6,33 | 13,00 | 10,77 (2014) | 17,70 | ×2,80 |
| Sants-Montjuïc | 6,06 | 12,21 | 9,88 (2014) | 16,41 | ×2,71 |
| Sant Andreu | 5,44 | 11,46 | 8,86 (2014) | 14,17 | ×2,60 |
| Horta-Guinardó | 5,77 | 12,03 | 9,03 (2014) | 14,93 | ×2,59 |
| Sarrià-Sant Gervasi | 7,41 | 13,25 | 11,73 (2013) | 19,05 | ×2,57 |
| Nou Barris | 5,42 | 11,48 | 8,39 (2014) | 13,48 | ×2,49 |
| Les Corts | 7,61 | 13,30 | 11,02 (2014) | 17,65 | ×2,32 |
Drei Dinge fallen auf.
Ciutat Vella hat die Seiten gewechselt. Im Jahr 2000 waren nur Nou Barris und Sant Andreu pro m² günstiger. Heute ist nur noch Sarrià-Sant Gervasi teurer. Die Wohnungen dort sind klein. Deshalb wirkt die Monatsmiete immer noch niedriger, als der Preis pro m² vermuten lässt.
Die Krise traf die günstigen Bezirke am härtesten. Vom Stand 2008 bis zum schwächsten Jahr verlor Nou Barris 27 %, Horta-Guinardó 25 % und Sant Andreu 23 %. Ciutat Vella gab nur 9 % nach, Sarrià-Sant Gervasi 11 %.
Les Corts hat am wenigsten zugelegt, ×2,32. Im Jahr 2000 war es der teuerste Bezirk. Wer von einem höheren Preis startet, kommt mit denselben Euro auf ein kleineres Vielfaches. Danach folgt Nou Barris mit ×2,49. Dort hat die Krise mehr weggenommen als irgendwo sonst.
Das Verhältnis, das sich nicht bewegt hat
Teil den Preis des teuersten Bezirks durch den des günstigsten, jeweils pro m²:
| Jahr | Am günstigsten | Am teuersten | Verhältnis | Abstand pro m² |
|---|---|---|---|---|
| 2000 | Nou Barris 5,42 | Les Corts 7,61 | 1,41 | 2,19 € |
| 2008 | Sant Andreu 11,46 | Les Corts 13,30 | 1,16 | 1,84 € |
| 2014 | Nou Barris 8,39 | Sarrià-Sant Gervasi 11,87 | 1,41 | 3,47 € |
| 2025 | Nou Barris 13,48 | Sarrià-Sant Gervasi 19,05 | 1,41 | 5,56 € |
Im Boom rückte die Stadt zusammen. Im Jahr 2008 kostete der teuerste Bezirk nur noch 16 % mehr als der günstigste. Die Krise hat sie wieder auseinandergezogen, und seit 2014 liegt das Verhältnis bei 1,41, wie schon im Jahr 2000. In Euro ist der Abstand pro m² aber zweieinhalbmal so groß wie damals. Bei einer Wohnung mit 70 m² macht das 390 € im Monat zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bezirk. Im Jahr 2000 waren es etwa 150 €.
Das sind Mittelwerte für ganze Bezirke, und so ein Mittelwert verdeckt viel. Innerhalb eines Bezirks können die einzelnen Viertel Hunderte Euro auseinanderliegen.
Was diese Zahlen nicht verraten
- Die Inflation. Das sind nominale Zahlen. Ein Teil des Anstiegs seit 2000 kommt einfach daher, dass Geld weniger wert ist, und diese Reihe trennt das nicht heraus.
- Was Bestandsmieter zahlen. Gezählt werden nur neue Verträge. Wer 2015 unterschrieben hat und nie umgezogen ist, zahlt wahrscheinlich deutlich weniger als den Wert für seinen Bezirk von 2025.
- Die Viertel vor 2014. Bis 2014 hat INCASÒL nur Zahlen für die Bezirke veröffentlicht. Die Reihe für die Viertel beginnt deshalb erst dort.
Wenn du deine Miete mit dem vergleichst, was ein Vermieter als Marktpreis nennt, dann ist der Preis pro m² für deinen Bezirk und dein Jahr der ehrliche Maßstab. Der Mietrechner rechnet das für deine eigene Wohnung aus.
Mietrechner
Vergleich deine Miete mit den Durchschnittswerten Barcelonas