Les prix d'achat sont en ligne, plus une carte des loyers et 12 ans d'historique

On n'a rien publié depuis quelques mois. Voici ce qui nous a occupés.

Les prix d'achat sont là

Jusqu'ici, ce site répondait à une seule question : combien coûte la location ici. Il répond maintenant aussi à l'autre.

Chaque page de quartier et de district affiche le prix de vente moyen au m² à côté du loyer. Les deux viennent des données officielles de la Generalitat sur les transactions enregistrées. Le quartier le plus cher pour acheter est Sarrià, à 7 873 €/m². Le moins cher est la Trinitat Vella, à 2 255 €/m². Un écart de 3,5× dans une même ville.

Le chiffre qui avait besoin des deux

Avec le loyer et le prix d'achat d'un même quartier, on obtient le rendement locatif brut : une année de loyer rapportée au prix de l'appartement.

L'écart est plus grand qu'on ne le pense :

• La Trinitat Vella : 8,30 %. Il faut environ 12 ans de loyer pour atteindre le prix d'achat.
• Sarrià : 2,97 %. Environ 34 ans.

Une précaution, parce que ce chiffre est souvent mal lu : un rendement élevé veut dire que l'achat est bon marché, pas que le quartier est meilleur. La Trinitat Vella arrive en tête justement parce que personne ne s'y dispute les appartements. Et « brut » veut dire avant l'IBI, les charges de copropriété, l'assurance, l'entretien, les mois sans locataire et les impôts. Dans la réalité, il faut en retirer un à deux points.

Une carte de toute la ville

La page d'accueil s'ouvre maintenant sur une vraie carte des dix districts de Barcelone, colorés selon les prix. Un bouton fait passer de la location à l'achat, et les couleurs changent.

Essayez-la une fois, parce qu'elle montre quelque chose qu'un tableau ne montre pas. Ciutat Vella est le deuxième district le plus cher à la location, mais seulement le septième à l'achat. Dans le Gòtic, le loyer suit les prix touristiques, l'achat beaucoup moins.

Beaucoup plus d'historique

Les loyers par quartier remontent maintenant jusqu'en 2014, trimestre par trimestre, et les loyers par district jusqu'en 2000, soit 105 trimestres. Les prix de vente commencent en 2013. Chaque page de district a un graphique qui couvre toute la période.

Pour donner une idée : Ciutat Vella se louait 5,00 €/m² début 2000. Aujourd'hui, c'est 18,41 €/m².

Une mise au point

En construisant tout ça, on a trouvé un bug dans notre propre script d'import. Il lisait une colonne cumulée du tableur source comme s'il s'agissait de données trimestrielles, et mélangeait les totaux de district avec les quartiers. Certains chiffres du site étaient faux.

On a reconstruit toute la série depuis la source, et ajouté des contrôles qui signalent le problème quand quelque chose cloche, au lieu de le laisser passer sans rien dire. Si un chiffre ne correspond pas à ce que vous aviez en tête, c'est pour ça. Celui qui s'affiche maintenant est le bon.

---

Tous les chiffres viennent de la Generalitat de Catalunya : INCASOL pour les loyers, les statistiques de transactions enregistrées pour les prix de vente. Comparez votre propre loyer ou parcourez les districts.