Les prix d'achat sont en ligne — plus une carte des loyers et 12 ans d'historique
On n'a rien publié depuis quelques mois. Voilà ce qui nous occupait.
Les prix d'achat sont là
Jusqu'ici, ce site répondait à une seule question : combien ça coûte de louer ici ? Il répond maintenant à l'autre aussi.
Chaque page de quartier et de district affiche le prix de vente moyen au m² juste à côté du loyer. Les deux viennent des données officielles de la Generalitat sur les transactions enregistrées. L'endroit le plus cher où acheter dans la ville, c'est Sarrià, à 7 873 €/m². Le moins cher, la Trinitat Vella, à 2 255 €/m². Un écart de 3,5× à l'intérieur d'une même ville.
Et le chiffre qui avait besoin des deux
Dès qu'on a le loyer et le prix d'achat pour un même quartier, on obtient le rendement locatif brut : une année de loyer rapportée à ce que coûte l'appartement.
L'écart est plus large qu'on ne l'imagine :
- La Trinitat Vella — 8,30 %. Environ 12 ans de loyer pour égaler le prix d'achat.
- Sarrià — 2,97 %. Environ 34 ans.
Une mise en garde, parce que ce chiffre est mal lu en permanence : un rendement élevé veut dire pas cher à l'achat, pas meilleur. Si la Trinitat Vella arrive en tête, c'est précisément parce que personne ne fait monter les enchères sur ses appartements. Et "brut" veut dire avant l'IBI, les charges de copropriété, l'assurance, l'entretien, les mois de vacance et les impôts : dans la vraie vie, il faut en retirer un à deux points.
Une carte de toute la ville
La page d'accueil s'ouvre maintenant sur une vraie carte des dix districts de Barcelone, colorée selon les prix. Un bouton fait basculer de la location à l'achat, et la carte se recolore.
Ça vaut le coup de l'essayer une fois, parce qu'elle montre quelque chose qu'un tableau ne montre pas. Ciutat Vella est le deuxième district le plus cher à la location de Barcelone — et seulement le septième à l'achat. Le Gòtic se paie au tarif touriste, pas au tarif propriétaire.
Beaucoup plus d'historique
Les loyers par quartier remontent désormais, trimestre par trimestre, jusqu'à 2014, et les loyers par district jusqu'à 2000 — soit 105 trimestres. Les prix de vente démarrent en 2013. Chaque page de district a un graphique de tendance qui couvre l'ensemble.
Pour situer : Ciutat Vella se louait 5,00 €/m² début 2000. Aujourd'hui, c'est 18,41 €/m².
Une mise au point, honnêtement
En construisant tout ça, on est tombés sur un bug dans notre propre script d'import : il lisait une colonne cumulée du tableur source comme s'il s'agissait de données trimestrielles, et rangeait les totaux de district au milieu des quartiers. Certains chiffres de ce site étaient faux.
On a reconstruit toute la série depuis la source et ajouté des contrôles qui font du bruit quand quelque chose cloche, au lieu de laisser passer en silence. Si un chiffre ne correspond pas à ce que vous aviez en tête, c'est pour ça — et c'est le bon maintenant.
Tous les chiffres viennent de la Generalitat de Catalunya : INCASOL pour les loyers, les statistiques de transactions enregistrées pour les prix de vente. Comparez votre propre loyer ou parcourez les districts.