Wir haben einen Weg gefunden, Barcelonas Mietmarkt fünf Monate früher zu sehen

Kurz gefasst

Die amtliche Mietstatistik für Barcelona endet bei Q1 2026. Sie kommt immer ein Quartal zu spät.
Jede Vermietung braucht einen Energieausweis, und dieses Register reicht schon bis Juli 2026.
In den vier Monaten, die keine amtliche Zahl abdeckt, liegen die Ausweise 32,6% über dem Vorjahr.
Gemessen wird Aktivität, nicht Preis: wie viele Wohnungen kamen, nicht was sie kosten.
Die Wohnung, die auf den Mietmarkt kommt, hat median 61 m², und 27,2% sind Klasse F oder G.

Das Problem, recht zu haben — nur zu spät

Alle Mietzahlen auf dieser Seite kommen vom INCASÒL, und das INCASÒL ist die ernsthafte Quelle: für jeden Vertrag wird eine Kaution hinterlegt, es zählt also, was Leute tatsächlich unterschrieben haben, und nicht, was ein Inserat sich erhofft hat.

Der Haken ist der Kalender. Die Kaution wird hinterlegt, dann verarbeitet, dann veröffentlicht. Wenn du liest, dass Barcelona bei 16,89 €/m² steht, liest du über ein Quartal, das vor Monaten endete. Hat sich im April etwas verändert, erfährst du es aus keiner amtlichen Quelle vor dem späten Herbst.

Also haben wir nach etwas gesucht, das sich früher bewegt.

Der Trick: den Vorgang finden, der vorher kommt

Die Idee stammt von einem französischen Werkzeug, das vorhersagt, welche Wohnungen bald verkauft werden. Es rät nicht: es liest das Register der Energieausweise, denn in Frankreich darf man ohne einen keine Immobilie inserieren. Ein frischer Ausweis auf einer Adresse ist ein starker Hinweis, dass ein Verkauf vorbereitet wird.

Das Interessante ist nicht der Algorithmus, sondern die Form des Gedankens:

Finde einen Vorgang, den das Gesetz vorher verlangt, und du siehst kommen, was du wissen willst.

Für die Vermietung gibt es in Katalonien genau das. Ohne Energieausweis darf hier niemand legal vermieten, und ICAENs öffentliches Register hält fest, warum jeder Ausweis ausgestellt wurde: für einen Verkauf oder für eine Vermietung.

Zähle die für Vermietung Monat für Monat, und du hast ein Maß dafür, wie viele Wohnungen gerade für den Markt vorbereitet werden. Monatlich veröffentlicht, und aktuell.

Folgt das dem Mietmarkt wirklich?

Hier überlebt die Idee oder sie fällt, also haben wir sie geprüft, bevor irgendetwas veröffentlicht wurde.

Wir haben die monatlichen Ausweiszahlen gegen die Zahl registrierter Verträge des INCASÒL gehalten, Quartal für Quartal, auf Veränderungen zum Vorjahr, damit die Saison das Ergebnis nicht herstellt.

Vergleich	Ergebnis
Gleiches Quartal	r = +0,73 — stark
Ein Quartal voraus	r = +0,34 — schwach
Zwei oder mehr	nichts

Es ist also keine Glaskugel. Der Ausweis wird nahe am Moment der Vermietung beantragt, nicht Monate davor. Was es stattdessen ist: eine Momentaufnahme. Es sagt, was gerade passiert, in einem Fenster, zu dem die amtliche Statistik überhaupt nichts zu sagen hat.

Dieses Fenster ist derzeit vier Monate breit.

Was es gerade sagt

Von April bis Juli 2026 — den Monaten, die das INCASÒL nicht veröffentlicht hat — liegen die für eine Vermietung beantragten Ausweise 32,6% über denselben vier Monaten 2025.

So eine Zahl verdient Misstrauen. Ein Anstieg kann heißen, dass mehr Wohnungen auf den Mietmarkt kommen — oder dass sich etwas daran geändert hat, wie Ausweise überhaupt beantragt werden, was über den Markt nichts aussagen würde.

Es gibt einen sauberen Weg, das zu trennen. Dasselbe Register stellt Ausweise für Verkäufe aus, nach denselben Regeln und im selben Verfahren. Wäre die Ursache administrativ, stiegen beide Reihen gemeinsam.

April–Juli 2026, gegenüber dem Vorjahr
Ausweise für Vermietung	+32,6%
Ausweise für Verkauf	+8,0%

Rund viermal so viel Bewegung auf der Mietseite. Was auch immer passiert ist, es ist der Vermietung passiert.

Warum, sagen wir bewusst nicht. Dass die Ausweise gestiegen sind, ist eine Tatsache. Die Ursache ist eine Frage, die diese Daten nicht beantworten, und sie zu raten würde die ganze Übung entwerten.

Als Zugabe: was Barcelona tatsächlich vermietet

Zählen war das Ziel, aber das Register zählt die Wohnungen nicht nur, es beschreibt sie — Fläche, Energieklasse, geschätzte Betriebskosten. Über zwölf Monate summiert sind das 11.239 Barceloner Wohnungen, und es ist die einzige öffentliche Beschreibung des Mietbestands, wie er auf den Markt kommt, und nicht, wie er beworben wird.

Die typische Wohnung, die zur Vermietung kommt, hat 61 m². Die Hälfte liegt zwischen 48 und 77 m². Diese Zahl lohnt sich mitzunehmen, denn Miete wird immer pro Quadratmeter notiert, und ein Preis pro m² bleibt abstrakt, bis man ihn mit einer echten Größe multipliziert.

27,2% sind Klasse F oder G — die zwei schlechtesten — gegenüber 1,7% für A, B und C zusammen. Bei der medianen Größe schätzt der Ausweis rund 631 € im Jahr an Betriebskosten. Das ist ein modellierter Wert, keine bezahlte Rechnung, aber es ist die laufende Ausgabe, die kein Inserat erwähnt.

Was das nicht kann

Bei den Grenzen lohnt sich Deutlichkeit, denn ein falsch gelesener Indikator ist schlechter als keiner:

Es ist kein Preis. Gezählt werden Wohnungen, die zur Vermietung kommen, nicht was sie kosten. Für Preise bleiben die Mietzahlen die Quelle.
Es ist keine Prognose. Das laufende Quartal ja; das nächste kaum.
Ein Ausweis ist keine Vermietung. Er gilt bis zu zehn Jahre, eine in dieser Zeit zweimal vermietete Wohnung braucht also nur einen, und manche werden für eine Vermietung beantragt, die nie zustande kommt. Es ist ein Aktivitätsindikator — deshalb zeigen wir einen Trend und keine Vertragszahl.
Der laufende Monat bleibt draußen. Ein unfertiger Monat liegt immer niedrig, und ihn neben ganze zu stellen erfindet einen Einbruch, den es nie gab.
Nur Wohnungen. Etwa jeder siebte dieser Ausweise betrifft ein Ladenlokal, ein Büro oder ein Lager. Die fliegen raus: hier geht es um Wohnungen.

Die ganze Reihe, Monat für Monat, steht auf der Seite zur Vermietungsaktivität.

Ausweisdaten: Institut Català d'Energia (ICAEN), über das Open-Data-Portal der Generalitat de Catalunya. Mietdaten: INCASÒL. Beides sind öffentliche Register; die Auswertung und etwaige Fehler darin sind unsere.