Abbiamo trovato il modo di vedere il mercato degli affitti di Barcellona cinque mesi prima
In breve
- La statistica ufficiale degli affitti a Barcellona si ferma al T1 2026. Arriva sempre con un trimestre di ritardo.
- Per affittare una casa serve un attestato energetico, e quel registro arriva già a luglio 2026.
- Nei quattro mesi che nessun dato ufficiale copre, gli attestati stanno il 32,6% sopra l'anno prima.
- Misura attività, non prezzo: quante case sono arrivate, non quanto costano.
- La casa che arriva in affitto è di 61 m² mediani, e il 27,2% è in classe F o G.
Il problema di avere ragione in ritardo
Tutti i numeri sugli affitti di questo sito vengono dall'INCASÒL, e l'INCASÒL è quello serio: per ogni contratto si deposita una cauzione, quindi conta quello che la gente ha firmato davvero e non quello che sperava un annuncio.
Il problema è il calendario. La cauzione si deposita, poi si elabora, poi si pubblica. Quando leggi che Barcellona sta a 16,89 €/m², stai leggendo di un trimestre finito mesi fa. Se qualcosa è cambiato ad aprile, nessuna fonte ufficiale te lo dirà prima dell'autunno inoltrato.
Così siamo andati a cercare qualcosa che si muovesse prima.
Il trucco: trovare la pratica che viene prima
L'idea viene da uno strumento francese che prevede quali case stanno per essere vendute. Non indovina niente: legge il registro degli attestati di prestazione energetica, perché in Francia non puoi mettere in vendita una casa senza. Un attestato nuovo su un indirizzo è un indizio forte che si sta preparando una vendita.
La parte interessante non è l'algoritmo. È la forma dell'idea:
Trova una pratica che la legge impone prima di quello che vuoi sapere, e vedrai arrivare quello che vuoi sapere.
In Catalogna esiste esattamente questo per l'affitto. Qui non puoi affittare legalmente una casa senza attestato energetico, e il registro pubblico dell'ICAEN annota perché ogni attestato è stato richiesto: per vendere o per affittare.
Conta quelli per affittare mese per mese e hai una misura di quante case si stanno preparando ad arrivare sul mercato. Si pubblica ogni mese, ed è aggiornato.
Segue davvero il mercato degli affitti?
Qui l'idea sopravvive o cade, quindi l'abbiamo verificata prima di pubblicare qualsiasi cosa.
Abbiamo confrontato i conteggi mensili di attestati con i conteggi di contratti registrati dell'INCASÒL, trimestre per trimestre, su variazioni anno su anno perché la stagionalità non fabbricasse il risultato.
| Confronto | Risultato |
|---|---|
| Stesso trimestre | r = +0,73 — forte |
| Un trimestre avanti | r = +0,34 — debole |
| Due o più avanti | niente |
Quindi non è una sfera di cristallo. L'attestato si richiede vicino al momento in cui la casa viene affittata, non mesi prima. Quello che è, invece, è una fotografia del presente: dice cosa sta succedendo adesso, in una finestra dove la statistica ufficiale non ha assolutamente nulla da dire.
Quella finestra oggi è larga quattro mesi.
Cosa dice adesso
Da aprile a luglio 2026 — i mesi che l'INCASÒL non ha pubblicato — gli attestati richiesti per affittare stanno il 32,6% sopra gli stessi quattro mesi del 2025.
Un numero così merita diffidenza. Un aumento può voler dire che arrivano più case in affitto, oppure che è cambiato qualcosa nel modo in cui si richiedono gli attestati in generale, e questo non direbbe niente sul mercato.
C'è un modo pulito per distinguerli. Lo stesso registro rilascia attestati per le vendite, con le stesse regole e la stessa procedura. Se la causa fosse amministrativa, le due serie salirebbero insieme.
| Aprile–luglio 2026, su base annua | |
|---|---|
| Attestati per affittare | +32,6% |
| Attestati per vendere | +8,0% |
Circa quattro volte il movimento sul lato affitti. Qualunque cosa sia successa, è successa all'affitto.
Di proposito non ti diciamo perché. Gli attestati sono saliti: questo è un fatto. La causa è una domanda a cui questi dati non rispondono, e indovinarla manderebbe all'aria tutto l'esercizio.
In regalo: cosa affitta davvero Barcellona
L'obiettivo era contare, ma il registro non conta soltanto le case: le descrive — metratura, classe energetica, costo stimato di gestione. Sommando dodici mesi sono 11.239 case di Barcellona, ed è l'unica descrizione pubblica del patrimonio in affitto così come arriva sul mercato, e non così come viene pubblicizzato.
La casa tipica che arriva in affitto è di 61 m². La metà sta fra 48 e 77 m². Vale la pena portarsi dietro questo numero, perché l'affitto si quota sempre al metro quadro e un prezzo al m² resta astratto finché non lo moltiplichi per una metratura vera.
Il 27,2% è in classe F o G — le due peggiori — contro l'1,7% di A, B e C messe insieme. Alla metratura mediana l'attestato stima circa 631 € l'anno di gestione. È un valore modellato, non una bolletta che qualcuno abbia pagato, ma è la spesa corrente che nessun annuncio nomina.
Cosa non può fare
Vale la pena essere netti sui limiti, perché un indicatore letto male è peggio di nessun indicatore:
- Non è prezzo. Conta case che arrivano in affitto, non quanto costano. Per i prezzi la fonte restano i dati sugli affitti.
- Non è una previsione. Lo stesso trimestre sì; quello dopo, a malapena.
- Un attestato non è un affitto. Vale fino a dieci anni, quindi una casa affittata due volte in quel periodo ne richiede uno solo, e alcuni si chiedono per un affitto che poi non si fa. È un indicatore di attività, ed è per questo che mostriamo una tendenza e non un numero di contratti.
- Il mese in corso resta fuori. Un mese non finito segna sempre basso, e metterlo accanto a mesi interi inventa un crollo che non c'è stato.
- Solo case. Circa uno di questi attestati su sette riguarda un negozio, un ufficio o un magazzino. Quelli restano fuori: qui si parla di case.
Puoi vedere la serie intera, mese per mese, nella pagina sull'attività degli affitti.
Dati sugli attestati: Institut Català d'Energia (ICAEN), tramite il portale open data della Generalitat de Catalunya. Dati sugli affitti: INCASÒL. Sono entrambi registri pubblici; l'analisi, e gli errori che contiene, sono nostri.