Was ein Vermieter in Barcelona vor dem Einzug verlangen darf (2026)
Kurz gefasst — das Geld vor dem Schlüssel
- Eine Monatsmiete Kaution (fianza) bei Wohnraum. Sie bleibt nicht beim Vermieter, sondern geht an INCASÒL.
- Bis zu zwei Monate zusätzlich an weiteren Sicherheiten. Das ist eine Obergrenze, kein Ausgangspunkt.
- Die Maklerprovision ist nicht deine Sache. Seit Mai 2023 zahlt sie der Vermieter. Bei Saisonverträgen seit Januar 2026.
- Beim Barcelona-Durchschnitt bedeutet eine 75-m²-Wohnung 1.266 € im Monat und bis zu 5.066 €, bevor du einen Schlüssel hast.
- Eine anderslautende Klausel macht die Sache nicht legal. Sie macht die Klausel nichtig.
Die vier Dinge, die verlangt werden dürfen
Jeder rechtmäßige Einzug in Barcelona ist eine Kombination aus diesen Posten:
| Was | Üblich | Wem es gehört |
|---|---|---|
| Erste Monatsmiete | 1 Monat | Dem Vermieter |
| Kaution (fianza) | 1 Monat | Verwahrt von INCASÒL, nicht vom Vermieter |
| Zusätzliche Sicherheit | 0–2 Monate | Dem Vermieter, rückzahlbar |
| Maklerprovision | — | Zahlt der Vermieter, nicht du |
Alles außerhalb dieser Liste — eine „Reservierungsgebühr", die du nie wiedersiehst, eine Gebühr für das Aufsetzen des Vertrags, eine Zahlung, damit die Wohnung „freigehalten" wird, während man deine Unterlagen prüft — verdient eine harte Nachfrage, bevor Geld fließt.
Die Kaution ist nicht das Geld des Vermieters
Das sagt einem fast niemand. Nach dem spanischen Mietgesetz beträgt die Kaution bei Wohnraum eine Monatsmiete, und in Katalonien ist der Vermieter verpflichtet, sie bei INCASÒL zu hinterlegen. Sie liegt dort treuhänderisch. Sie darf nicht ausgegeben werden, und am Ende kann niemand einfach beschließen, sie zu behalten.
Darin liegt eine hübsche Ironie: genau diese Hinterlegung ist der Grund, warum es diese Seite gibt. INCASÒL weiß, was Barcelona wirklich zahlt, weil jeder rechtmäßige Vertrag dort vorbeikommt. Im Q1 2026 waren das 8.156 Verträge. Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus Kautionen wie der, die du gleich übergibst.
Die Frage lohnt sich also, ganz direkt gestellt: unter welcher Registriernummer wird meine Kaution hinterlegt? Wer sie zu hinterlegen gedenkt, nimmt die Frage nicht übel. Wer nicht, vielleicht schon.
Die zusätzliche Sicherheit ist eine Grenze, kein Normalfall
Über die Kaution hinaus darf eine zusätzliche Sicherheit verlangt werden — seit der Reform von 2023 gedeckelt auf zwei Monatsmieten bei einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag. Zwei Dinge werden dabei übersehen:
Es ist ein Maximum, keine Preisliste. Viele Verträge verlangen weniger. Manche gar nichts. „Zwei Monate" ist der Punkt, an dem das Gesetz den Vermieter stoppt, nicht der Punkt, an dem das Gespräch beginnen muss.
Bankbürgschaften und Versicherungen zählen mit. Wird zusätzlich zu zwei Monaten in bar ein aval bancario verlangt, ist das dieselbe Grenze von der anderen Seite.
Die Provision ist seit 2023 nicht mehr deine
Das Gesetz 12/2023 hat die Kosten für Maklertätigkeit und Vertragserstellung dem Vermieter zugewiesen. Nicht geteilt, und nicht dadurch verhandelbar, dass man es in den Vertrag schreibt. Für Saisonverträge gilt dasselbe seit dem 1. Januar 2026 durch das katalanische Gesetz 11/2025 — das war das letzte Fenster, das Agenturen hatten, und es ist zu.
Verlangt eine Agentur von dir eine Monatsmiete plus Mehrwertsteuer für „Verwaltung", lautet die Antwort: diese Rechnung geht an ihren Kunden, und ihr Kunde bist nicht du. Über den Temporada-Trick und darüber, ob deine Miete überhaupt legal ist, schreiben wir gesondert.
„Aber es steht im Vertrag"
Für all das gilt: eine Klausel schafft keine Pflicht, die das Gesetz beseitigt hat. Eine Klausel, die dem Mieter die Provision auferlegt, ist nichtig — der Vertrag bleibt, die Klausel nicht. Das wiegt schwerer, als es klingt, denn unterschrieben wird, nachdem man gehört hat, die Alternative sei die Wohnung zu verlieren; danach nimmt man an, die Unterschrift habe die Sache erledigt. Hat sie nicht.
Was eine Unterschrift tatsächlich erledigt, ist erheblich enger, als die meisten Vermieter durchblicken lassen.
Was der Einzug wirklich kostet, zu echten Preisen
Hier die Rechnung, die in keinem Inserat steht. Grundlage ist der registrierte Barcelona-Durchschnitt für Q1 2026, 16,89 €/m², und der gesetzlich schlechteste Fall: erste Miete, plus eine Monatsmiete Kaution, plus die vollen zwei Monate Sicherheit.
| Wohnung | Pro Monat | Vorab, schlechtester Fall |
|---|---|---|
| 60 m², Stadtdurchschnitt | 1.013 € | 4.053 € |
| 75 m², Stadtdurchschnitt | 1.266 € | 5.066 € |
| 75 m² in la Barceloneta | 1.739 € | 6.957 € |
| 75 m² in Ciutat Meridiana | 692 € | 2.769 € |
Vier Monatsmieten, bevor ein Schlüssel den Besitzer wechselt, ist die gesetzliche Obergrenze — im teuersten Viertel sind das fast siebentausend Euro. Es lohnt sich, die Zahl vorher zu kennen, und zu wissen, dass drei dieser vier Monate zurückkommen sollen.
Prüf, was die Wohnung kosten sollte, bevor überhaupt über Kautionen gesprochen wird: unser Rechner hat genau dafür einen Modus, der ein Inserat mit dem vergleicht, was die Leute in diesem Viertel tatsächlich unterschrieben haben.
Die Kaution zurückbekommen
Die Kaution wird nach Vertragsende über dieselbe Stelle zurückgezahlt, die sie verwahrt hat, abzüglich dessen, was für Schäden über normale Abnutzung hinaus wirklich geschuldet ist. Zwei Gewohnheiten machen das deutlich leichter:
- Fotografier am Einzugstag alles, auch das, was du lieber nicht ansehen würdest. Mit Datum, Raum für Raum.
- Frag am Anfang nach dem Hinterlegungsnachweis, nicht am Ende. Einer nie hinterlegten Kaution ein Jahr später hinterherzulaufen ist eine viel schlechtere Lage als eine unangenehme Frage am ersten Tag.
Fragen
Darf man sechs Monate im Voraus verlangen? Bei einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag nicht. Eine Monatsmiete Kaution plus höchstens zwei Monate zusätzliche Sicherheit ist der Punkt, an dem das Gesetz aufhört — zusätzlich zur Miete selbst.
Ich habe die Provision schon bezahlt. Ist sie weg? Nicht zwangsläufig. Bei einem nach Mai 2023 unterschriebenen Wohnraumvertrag war sie nicht rechtmäßig deine, und die Klausel, die sie auferlegt hat, hält nicht. Ob sich das Zurückfordern lohnt, ist eine Frage für eine Mietergewerkschaft oder einen Anwalt, nicht für eine Website.
Gilt das auch für eine echte Kurzzeitvermietung? Für wirklich befristete Vermietungen, die nicht dein Zuhause sind, gelten andere Regeln. Der Haken: seit Januar 2026 muss der Vermieter das beweisen, und dort zu wohnen gilt als Indiz, dass es dein Zuhause ist. Darum geht es im Temporada-Artikel.
Dies ist eine Zusammenfassung veröffentlichten Rechts und keine Rechtsberatung; dein Vertrag kann Besonderheiten enthalten, die das Bild ändern. Die BOE-Links oben sind die maßgeblichen Texte. Für die Höchstmiete einer konkreten Adresse kann nur der Index der Generalitat die Antwort geben.