Què et pot cobrar legalment un propietari a Barcelona abans d’entrar (2026)
L’essencial — els diners abans de les claus
- Una mensualitat de fiança si és habitatge. No se la queda el propietari: va a l’INCASÒL.
- Fins a dos mesos més en garanties addicionals. Això és un sostre, no un punt de partida.
- Els honoraris d’agència no són teus. Des del maig del 2023 els paga la propietat. En temporada, des del gener del 2026.
- A la mitjana de Barcelona, un pis de 75 m² són 1.266 € al mes i fins a 5.066 € abans de tenir una clau.
- Que ho digui el contracte no ho fa legal. Fa que la clàusula sigui nul·la.
Les quatre coses que et poden demanar
Qualsevol entrada legítima a Barcelona és una combinació d’això:
| Què | Habitual | De qui és |
|---|---|---|
| Primer mes de lloguer | 1 mes | De la propietat |
| Fiança | 1 mes | La custodia l’INCASÒL, no el propietari |
| Garantia addicional | 0–2 mesos | De la propietat, es retorna |
| Honoraris d’agència | — | Els paga la propietat, no tu |
Qualsevol cosa fora d’aquesta llista —una "paga i senyal" que no tornes a veure, un càrrec per fer el contracte, un pagament per "guardar-te" el pis mentre miren els teus papers— mereix una pregunta seriosa abans que es mogui cap euro.
La fiança no són diners del propietari
Això gairebé ningú t’ho explica. Segons la Llei d’Arrendaments Urbans, la fiança d’un habitatge és una mensualitat, i a Catalunya la propietat està obligada a dipositar-la a l’INCASÒL. És un dipòsit en custòdia. No es pot gastar i, al final, tampoc es pot decidir quedar-se’l sense més.
Aquí hi ha una ironia bonica: aquell dipòsit és exactament el motiu que existeixi aquest web. L’INCASÒL sap què es paga de debò a Barcelona perquè cada contracte legítim hi passa. Al T1 2026 en van ser 8.156. Totes les xifres d’aquest lloc surten de fiances com la que estàs a punt de lliurar.
Així que val la pena preguntar-ho, i sense embuts: amb quin número de registre quedarà dipositada la meva fiança? A qui pensa dipositar-la no li molesta la pregunta. A qui no, potser sí.
La garantia addicional és un sostre, no la norma
Més enllà de la fiança, la propietat pot demanar una garantia addicional i, des de la reforma del 2023 de la LAU, està limitada a dues mensualitats en un lloguer d’habitatge normal. D’aquí surten dues coses que es passen per alt:
És un màxim, no una tarifa. Molts contractes en demanen menys. Alguns no en demanen cap. "Dos mesos" és on la llei atura la propietat, no on ha de començar la conversa.
L’aval i les assegurances també compten. Si et demanen un aval bancari a més de dos mesos en efectiu, és el mateix sostre abordat per una altra banda.
Els honoraris van deixar de ser teus el 2023
La Llei 12/2023 va posar el cost de la gestió immobiliària i de la formalització del contracte a càrrec de la propietat. Ni a mitges, ni negociable ficant-ho al contracte. En els contractes de temporada va passar el mateix des de l’1 de gener del 2026 amb la Llei catalana 11/2025: aquella era l’última finestra que els quedava a les agències, i és tancada.
Si una agència et demana una mensualitat més IVA per "gestió", la resposta és que aquella factura és del seu client, i el seu client no ets tu. De la trampa de la temporada i de si el teu lloguer és legal en parlem a part.
"Però ho posa al contracte"
Per a tot això, una clàusula no crea una obligació que la llei ha tret. Una clàusula que et fa pagar els honoraris d’agència és nul·la: el contracte segueix, la clàusula no. I això importa més del que sembla, perquè la gent signa després que li diguin que l’alternativa és perdre el pis, i després dona per fet que la signatura ho va tancar. No ho va tancar.
El que una signatura sí que tanca és bastant més estret del que la majoria de propietaris donen a entendre.
Què costa entrar de debò, a preus reals
Aquest és el compte que no surt a cap anunci. Amb la mitjana registrada de Barcelona del T1 2026, 16,89 €/m², i el pitjor cas legal: primer mes, més una mensualitat de fiança, més els dos mesos sencers de garantia.
| Pis | Al mes | D’entrada, pitjor cas |
|---|---|---|
| 60 m², mitjana de la ciutat | 1.013 € | 4.053 € |
| 75 m², mitjana de la ciutat | 1.266 € | 5.066 € |
| 75 m² a la Barceloneta | 1.739 € | 6.957 € |
| 75 m² a Ciutat Meridiana | 692 € | 2.769 € |
Quatre mensualitats abans que canviï de mans una clau és el topall legal, i al barri més car això són gairebé set mil euros. Convé saber la xifra abans, i convé saber que tres d’aquells quatre mesos han de tornar.
Mira què hauria de costar el pis abans de parlar de fiances: la nostra calculadora té un mode just per a això, que compara un anunci amb el que la gent d’aquell barri va signar de debò.
Recuperar-la
La fiança es retorna en acabar el contracte a través del mateix organisme que la custodiava, descomptant el que realment es degui per danys més enllà del desgast normal. Dos costums ho fan molt més fàcil:
- Fotografia-ho tot el dia que entres, inclòs allò que preferiries no mirar. Amb data, habitació per habitació.
- Demana la referència del dipòsit al principi, no al final. Perseguir una fiança no dipositada un any després és una posició molt pitjor que fer una pregunta incòmoda el primer dia.
Preguntes
Em poden demanar sis mesos per avançat? En un lloguer d’habitatge normal, no. Una mensualitat de fiança més fins a dos mesos de garantia addicional és on s’atura la llei, a banda del lloguer mateix.
Ja vaig pagar els honoraris d’agència. Els he perdut? No necessàriament. En un contracte d’habitatge signat després del maig del 2023 no et tocava pagar-los, i la clàusula que ho va imposar no s’aguanta. Si l’import compensa reclamar-lo, això és cosa d’un sindicat de llogateres o d’un advocat, no d’un web.
Això val per a un lloguer de temporada de debò? Les regles canvien si el lloguer és realment temporal i no és el teu habitatge. El truc és que des del gener del 2026 la propietat ho ha de demostrar, i viure-hi compta com a prova que és casa teva. D’això va l’article de temporada.
Això és un resum de la llei publicada, no assessorament legal, i el teu contracte pot tenir particularitats que canviïn el quadre. Els enllaços al BOE de dalt són els textos que manen. Per al lloguer màxim d’una adreça concreta, l’única eina que respon és l’índex de la Generalitat.